Правила сноса: обзор изменений в градостроительстве

Автор материала: Титов Леонид

Ведущий юрисконсульт

В России какие только здания не сносят: граждане сносят, к примеру, дачные домики, бизнесмены расчищают местность от существующей застройки, государство – сносит объекты самовольного строительства. Учитывая расхожесть практики сноса, крайне удивительно, что законодатель никак не урегулировал вопрос сноса на законодательном уровне (за исключением ряда региональных и муниципальных актов, строительных норм и правил, в Гражданском кодексе, ст. 222) вплоть до 03 августа 2018 года.

В этот день градостроительное законодательство пополнилось содержательным Федеральным законом от 03.08.2018 года № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее №340-ФЗ).

Понятие «Снос» стал нормативно определенным в п. 14.4. ст. 1 ГрК РФ, а именно «снос объекта капитального строительства – ликвидация объекта капитального строительства путем его разрушения (за исключением разрушения вследствие природных явлений либо противоправных действий третьих лиц), разборки и (или) демонтажа объекта капитального строительства, в том числе его частей». Законодатель полностью регламентировал порядок сноса, утвердил виды сноса, а также указал, кто имеет право осуществлять работы по сносу объектов капитального строительства (глава 6.4. Градостроительного кодекса Российской Федерации, состоящая из 4 статей).

Виды сноса объектов капитального строительства:

  • Снос ОКС в общем порядке (в соответствии со ст. 55.30, 55.31 ГрК РФ).
  • Снос ОКС, не требующих получения разрешения на строительство (пп. 1-3 п. 17 ст. 51 ГрК РФ).
  • Снос ОКС в целях строительства нового ОКС или реконструкции существующего ОКС (в таком случае снос осуществляется в порядке главы 6 ГрК РФ (является одним из разделов проектной документации).
  • Снос объекта самовольного строительства (статья 55.32 ГрК РФ).
  • Снос ОКС, расположенных в зонах с особыми режимами использования территории (статья 55.33 ГрК РФ).

Также законодатель ввел в правоприменительную практику новый вид договора подряда – договор подряда на осуществление сноса – и установил, что такой договор может осуществлять организация или индивидуальный предприниматель, являющийся членом строительной саморегулируемой организации, за исключением случаев, когда договор на снос заключается на сумму, не превышающую один миллион рублей, а также при сносе некоторых типов построек.

Членство в СРО, для выполнения работ по сносу ОКС является правильным решением со стороны регулятора, так как такие работы требуют обладания достаточно высокими знаниями и навыками в области инженерии и строительства. При этом для чего законодатель ввел новое наименование договора – не совсем ясно. Особенно учитывая, что в настоящий момент термин «договор подряда на осуществление сноса» фигурирует только в Градостроительном кодексе, причем упоминается исключительно в связке с договором строительного подряда. Возможно, в ближайшее время законодатель введет особое регулирование такого договора в Гражданский кодекс, но на данный момент это выглядит излишним.

Особый интерес представляет регулирование порядка сноса, а также такой вид сноса, как снос объектов самовольного строительства и снос ОКС, расположенных в зонах с особыми режимами использования территории. Для того чтобы осуществить снос ОКС в реалиях новой редакции Градостроительного кодекса необходимо осуществить следующие действия:

1

Принятие собственником ОКС/Застройщиком решения о сносе ОКС (в некоторых случаях такое решение принимается органом местного самоуправления или судом (об этом дальше).

2

Обследование объектов капитального строительства в соответствии с требованиями технических регламентов, санитарно-эпидемиологическими требованиями, требованиями в области охраны окружающей среды и т.д.

3

Подготовка проекта по организации работ по сносу ОКС специалистом по организации архитектурно-строительного проектирования (требования к Проекту пока не утверждены).

4

Подача в орган местного самоуправления уведомления о сносе ОКС на бумажном носителе, в том числе через МФЦ не позднее, чем за 7 дней до начала работ по сносу. К уведомлению о сносе прикладывается обследование ОКС, а также проект сноса.

5

Организация отключения ОКС от объектов инженерно-технических сетей.

6

Устройство временных ограждений, осуществление мероприятий по уборке мусора (получение соответствующих ордеров и заключение договоров).

7

Осуществление сноса в соответствии с проектом.

8

Направление Собственником/Застройщиком уведомления о завершении сноса в орган местного самоуправления, который обязан в течение 7 дней осуществить размещение уведомления о сносе в ИСОГД.

9

Изготовление акта обследования снесенного ОКС кадастровым инженером для подачи документов в Росреестр, для регистрации прекращения существования объекта недвижимости (необходимо для ликвидации налоговой базы у собственника).

10

Подача акта обследования в Росреестр.

Из таблицы видно, что юридически процедура сноса достаточно простая, не требующая соблюдения формальностей, и фактически лишенная Административного барьера, так как снос производится в уведомительном порядке. Возможным минусом процедуры сноса является некая незаконченность регулирования. Не совсем понятно, почему законодатель не расписал, какие действия лицо осуществившее снос должно произвести после завершения сноса (в случае если снос не является частью нового строительства). Для этого, было бы логично, сделать одним из разделов проектной документации на снос – План использования территории после завершения сноса. Полагаю, что такое изменение в ближайшее время появится в Градостроительном кодексе.

В остальном новелла законодательства выглядит более чем логичной и правильной. Отрадно, что регулятор в данном вопросе не стремится создать очередную коррупционную базу, а стремится навести порядок в беспорядочной сфере общественных отношений, по крайней мере так выглядит на бумаге…

Снос самовольных построек и снос построек, находящихся в зонах с особым режимом использования

Основное отличие сноса самовольной постройки заключается в том, что снос производится в принудительном порядке, по решению суда, а в особых случаях, по решению органа местного самоуправления.

По общему правилу, снос самовольной постройки осуществляет лицо, построившее самовольную постройку или лицо, являющиеся собственником земельного участка, на котором находится самовольная постройка. В случае если ни то, ни другое лицо установить невозможно или лицо не выполняет обязанность по сносу постройки орган местного самоуправления может сделать это самостоятельно. В остальном правила для сноса самовольной постройки те же, что и для обычного сноса.

В дополнение к теме сноса самовольной постройки упомяну о крайне любопытной новелле: теперь у органа местного самоуправления есть право изъять земельный участок у собственника земельного участка, на котором расположена самовольная постройка (для этого законодатель ввел новую статью в Земельный кодекс (статья 54.1. ЗК РФ) и провести конкурс на заключение договора аренды такого земельного участка с обязанностью арендатора осуществить снос самовольной постройки. Хороший способ для экономии бюджетных средств…

Снос ОКС, находящихся в зоне с особым режимом использования территории, происходит в том же порядке, что и снос самовольной постройки (то есть не по решению правообладателя), в том случае если особый режим использования не допускает размещения на земельных участках, попадающих в такую зону объектов капитального строительства. Основным отличием сноса таких объектов является то, что снос происходит по соглашению о компенсации стоимости ОКС между собственником и органом местного самоуправлениям.

Данная новелла, является лучиком «осправедлививания» российского законодательства, ведь раньше постройка, оказавшаяся в зоне с особым использованием, считалась априори самовольной и подлежала сносу. Теперь, если застройщик действовал добросовестно, (не знал или не мог знать о зоне с особым режимом использования), а орган местного самоуправления дал разрешительную документацию на строительство и ввел объект в эксплуатацию, у собственника такой постройки появляется шанс получить компенсацию от государства.

Мне нравится путь, который избрал законодатель в области регулирования градостроительной деятельности. Несмотря на безобразную, на мой взгляд, стилистику изложения Градостроительного кодекса, законодательство в сфере градостроительства развивается, учитывает существующие недостатки и дополняется новыми сферами регулирования общественной жизни. Надеюсь, что Правила сноса не станут очередным источником для зарабатывания денег коррумпированными чиновниками и в полной мере оправдают задумку законодателя.

Другая аналитика

Правила сноса: обзор изменений в градостроительстве

Градостроительное законодательство претерпело изменения в части регулирования отношений по сносу объектов капитального строительства. Читайте подробный обзор новелл Грк РФ от юриста компании.

Двойная аренда лесных участков

Возможна ли двойная аренда лесных участков и какие проблемы такая аренда может принести? О последствиях двойной аренды и спорных моментах законодательства статья юриста компании.

Подпишитесь на нашу аналитику и станьте
одним из первых, кто будет в курсе всех новостей
Яндекс.Метрика