Регистрация недвижимости: как работает новый закон?

Автор материала: Васильева Светлана

Младший юрисконсульт

13 июля 2015 года был принят Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» №218-ФЗ (далее – Закон №218-ФЗ), с 1 января этого года закон начал действовать, и сейчас уже можно проследить тенденции в правоприменительной практике, дать оценку эффективности реформы.

Ключевые изменения в регистрации недвижимости

Данный нормативный правовой акт пришел на смену Федеральному закону от 21.07.1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Федеральному закону от 24.07.2007 года №221-ФЗ «О кадастровой деятельности», Закон №218-ФЗ упразднил существовавший фактически двойной порядок регулирования вопросов о регистрации недвижимости. Создан Единый государственный реестр недвижимости вместо ЕГРП и ГКН, что упрощает работу Росреестра по ведению учета объектов недвижимости и прав на них. Также информация, содержащаяся в ЕГРН, должна храниться постоянно, не допускается ее изъятие и уничтожение. То есть данные из ЕГРН будут представлять некую историческую справку по каждому объекту, с помощью которой можно отследить цепочку совершенных сделок. Также один реестр исключает возможность внесения противоречивых данных, как это было с ЕГРП и ГКН.

Упрощен межведомственный обмен сведениями, касающимися объектов недвижимости. Органы государственной власти, органы местного самоуправления, суды и другие субъекты правоотношений в сфере недвижимости обязаны направлять необходимые для кадастрового учета документы в Росреестр, исключая таким образом такую обязанность у правообладателей.

Кроме того, изменены правила подачи документов на регистрацию. Это можно сделать как в территориальном органе по месту нахождения объекта недвижимости, так и в любом другом месте. Обратиться можно в Росреестр или МФЦ, от этого зависит срок, который понадобится для совершения регистрационных действий:

  • регистрация прав – 7 дней при подаче документов в Росреестр, 9 – в МФЦ;
  • постановка на кадастровый учет – 5 дней через Росреестр, 7 – в МФЦ;
  • одновременная регистрация прав и постановка на кадастровый учет – соответственно 10 и 12 дней.

Неправомерный отказ в регистрации в регистрации прав: как с этим бороться?

Основания для приостановления регистрации прав на недвижимое имущество и кадастрового учета перечислены в ст. 26 Закона №218-ФЗ, среди них выделим наиболее распространенные:

  • подача заявления ненадлежащим лицом,
  • ошибки в документах (не соответствуют требованиям закона),
  • неполный комплект документов, необходимых для регистрации,
  • противоречия между уже зарегистрированы и заявляемыми правами,
  • отсутствие сведений о координатах точек границ земельного участка,
  • наложение границ смежных участков и т.д.

Если вы не согласны с решением регистрирующего органа, то в соответствии с ч. 12 ст. 29 Закона №218-ФЗ можно обжаловать решение Росреестра, обратившись в суд. Гражданам следует подавать заявление в суд общей юрисдикции, предпринимателям и организациям – в арбитражный (в обоих случаях заявление должно быть подано не позднее 3 месяцев со дня вынесения решения). В числе требований следует указать:

  • признание незаконным решения об отказе в регистрации права на недвижимость,
  • наложение обязанности Росреестр зарегистрировать право в установленном законе порядке.

Причинами для отмены решения об отказе в регистрации прав на недвижимость могут быть: выявление ошибок на стадии регистрации в содержащихся в ЕГРН сведениях; выявление несоответствующих закону оснований для отказа в регистрации; запрос документов, непредусмотренных законом. Конечно, это далеко не все основания, по которым может быть отменено решение Росреестра, и в каждой ситуации есть нюансы, которые нужно учитывать при подготовке к обжалованию решения.

Например, ст. 22 Закона №218-ФЗ «Требования к межевому плану» устанавливается, что границы земельного участка не должны пересекать границ муниципального образования, населенного пункта территориальных зон лесничеств, лесопарков и др. (если не будет обнаружена ошибка в документах, на основании которых вносилась информация в ЕГРН), при этом пересечением считается

  • «наличие общей точки или точек границ земельного участка и границ муниципального образования, населенного пункта, территориальной зоны, лесничества, лесопарка, которые образованы в результате расположения одной или нескольких характерных точек границ земельного участка за пределами диапазона средней квадратической погрешности определения характерных точек границ муниципального образования, населенного пункта, территориальной зоны, лесничества, лесопарка» или
  • «расположение хотя бы одного из контуров границ многоконтурного земельного участка за границами соответствующих муниципального образования и (или) населенного пункта или территориальной зоны».

Получается, что решение регистрирующего органа может быть ошибочным из-за оплошности кадастрового инженера, противоречивых данных старых документов, которые ранее были внесены в реестр, неграмотного «прочтения» плана (масштаб мелкий, люди бывают невнимательными или недостаточно компетентными). В каждом случае отказ Росреестра должен быть проанализирован, возможно, потребуется обращение в экспертное учреждение с целью выявления погрешностей при составлении плана. И так с каждым документом, необходимым для регистрации права и (или постановки) на кадастровый учет.

Оценка Закона №218-ФЗ в среде правоведов неоднозначна

Реформа в сфере регистрации прав на недвижимость проводилась с целью преодоления ряда проблемных вопросов: недостаточно системный подход к регулированию отношений по кадастровому учету и регистрации прав на недвижимость, обширный бумажный документооборот, затрудненное взаимодействие между различными ведомствами.

В целом, можно отметить положительные моменты в принятии Закона №218-ФЗ:

  • создан Единый государственный реестр недвижимости – свод достоверных систематизированных сведений об объектах недвижимости и правах лиц на него. Один реестр вместо двух;
  • введен принцип экстерриториальности – позволяет подать документы на регистрацию в любом месте, независимо от местонахождения недвижимости;
  • введена единая учетно-регистрационная процедура в отношении объектов недвижимости. Физическим и юридическим лицам нужно готовить один пакет документов, состав и требования к которым закреплены в законе;
  • сократились сроки регистрации прав и постановки на кадастровой учет.

Тем не менее, в профессиональной среде юристов по вопросам недвижимости, кадастровых инженеров и всех, кто связан с этой областью, возникают некоторые вопросы. Например, в случае регистрации прекращения обременения, одновременно с такой регистрацией будет снята с кадастрового учета часть земельного участка (здания, сооружения), образованная в связи с установлением обременения (если на эту часть не зарегистрировано другого обременения). Выходит, что правообладатель сможет вновь наложить обременение на основании старого межевого и технического плана. Часть ошибок из ЕГРП и ГКН перекочевала в новый реестр, споры о границах земельных участков не прекратились. Это говорит о том, что работы в этой части нормативного регулирования еще достаточно много, но принятие Закона №218-ФЗ, безусловно, стоит считать позитивным шагом в развитии российского законодательства в сфере кадастрового учета регистрации прав на объекты недвижимости.

Другая аналитика

Регистрация недвижимости: как работает новый закон?

С 1 января 2017 года вступил в силу новый закон о регистрации прав на недвижимость и кадастровом учете. Как изменится правоприменительная практика? О том, насколько проще стало регистрировать недвижимость, читайте в статье юриста компании.

Споры о местоположении границ лесных земельных участков: сложности в доказывании и позиции судов

29 июля 2017 года принят закон о "лесной амнистии". Его цель - преодоление противоречий между госреестрами (в частности ЕГРН и ГЛР). Изменит ли закон сложную ситуацию с определением границ участков? Прогноз на будущее и рекомендации юриста.

Дачный сезон 2016

Вводя в правовое регулирование в качестве публично-правового механизма фиксации свободно избранного человеком места жительства институт регистрационного учета и закрепляя обязанность граждан РФ регистрироваться по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ, законодатель исходил из того, что именно с местом жительства связывается, как правило, реализация гражданами РФ принадлежащих им прав и свобод как в публично-правовой, так и в частноправовой сферах.

Подпишитесь на нашу аналитику, и станьте
одним из первых, кто будет в курсе всех новостей