Одержана победа в суде. Дело о правомерности заключения договора аренды земельного участка под многоквартирным домом

ООО (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – ответчик) о взыскании неосновательного обогащения в размере 4 239 086 руб. 80 коп. и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 679 339 руб. 94 коп., с учетом уточнения исковых требований. Исковые требования истца обосновывались тем, что ответчик получал арендную плату по недействительному договору аренды.
Как следует из материалов дела, между истцом (арендатором) и ответчиком (арендодателем) были заключены договоры аренды земельного участка от 19.01.2005 года, предметом которых являлись 2 (два) земельных участка.
Договоры были заключены сроком на 49 лет и прошли государственную регистрацию. Письмом от 16.02.2016 года Департамент сообщил истцу о том, что договоры подлежат расторжению, поскольку на земельных участках расположен многоквартирный жилой дом.

Рассмотрение дела в суде первой инстанции

Согласно ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 года №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Вводный закон) и ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее – многоквартирный дом).
Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (ч. 2 ст. 16 Вводного закона).
Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (ч. 5 ст. 16 Вводного закона).
Как указано в п. 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
Как указано в п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем, по смыслу ч. 3 и 4 ст. 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. Следовательно, независимо от того, сформирован участок или нет, Департамент не вправе им распоряжаться, в том числе сдавать в аренду. В связи с этим у ответчика отсутствовали правовые основания для получения арендной платы.
В соответствии со ст. 1102 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения
приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
Кроме того, согласно п. 2 ст. 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (ст. 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции

Арбитры согласились с позицией суда первой инстанции, отметив, что поскольку земельный участок не сформирован и в отношении него не был проведен государственный кадастровый учет, земля является собственностью публично-правового образования. Однако в соответствии с ч. 3 и 4 ст. 16 Вводного закона собственник не уполномочен распоряжаться данным земельным участком в той части, в которой должна быть сформирована земля под многоквартирным домом.
Суд пришел к обоснованному выводу, что право собственности города Москвы на спорный земельный участок прекратилось независимо от того, сформирован участок или нет, Департамент городского имущества города Москвы утратил право требовать уплаты арендатора платы в отношении данного земельного участка, а получение ответчиком арендной платы привело к его неосновательному обогащению, которое подлежит взысканию.

Таким образом, суд апелляционной инстанции оставил решение без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Другие проекты

Наш клиент (истец по делу) обратился с требованием взыскать сумму неосновательного обогащения и проценты за пользование чужими денежными средствами. Требования обосновывались тем, что ответчик получал арендную плату по недействительному договору.

Юридическое сопровождение второй и третьей очереди строительства завода крупного российского производителя соков и нектаров в Московской области, легализации реконструкций объектов недвижимости на территории завода, а также сноса объектов недвижимости.

Представление интересов медицинской клиники в споре об уклонении арендодателя принять возвращаемое из аренды недвижимое имущество.