Апартаменты или квартира?

В жизни почти каждый человек сталкивается с необходимостью покупки жилой площади. На рынке жилья предложение, зачастую, превышает спрос. Застройщики пытаются заинтересовать покупателей различными дизайнерскими решениями, удобством и транспортной доступностью, ценой жилья и многими другими факторами.

Не так давно в Московском регионе появился новый вид жилья – так называемые апартаменты. Такое появление обусловлено кризисом 2008 года, когда огромное количество застройщиков, возводивших административные и многофункциональные здания, столкнулись с резкой их не востребованностью на рынке недвижимости. Чтобы удержаться на плаву, застройщики стали перепланировывать офисные и торговые помещения в жилье, которое впоследствии и получило название «апартаменты» по западному типу.

Чаще всего под апартаментом понимается гостиничное помещение достаточно высокого уровня. И действительно, открыв порядок классификации объектов туристской индустрии, утвержденный Приказом Минкультуры России от 11 июля 2014 г. № 1215 (далее – Порядок), мы увидим, что апартаментом является «номер в средстве размещения площадью не менее 40 кв. м, состоящий из двух и более комнат (гостиной, столовой и спальни) с кухонным уголком». Средство размещения, в соответствии с Порядком, это гостиница, отель, апартотель и т.д.

Других определений апартаментам в нормативных актах РФ не встречается. Возникает резонный вопрос: как такой огромный сектор современного рынка недвижимости может быть не урегулирован ни одним нормативным правовым актом? Каким образом приобретатель апартаментов сумеет защитить свое право?

Попробуем максимально кратко рассмотреть данный вопрос. Для этого сравним квартиру (однозначно жилое помещение) и апартаменты.

Обратившись к жилищному законодательству, можно заметить, что Жилищный кодекс РФ выделяет два вида помещений – жилые и нежилые. При этом определение жилого помещения в кодексе дано в развернутом виде: «жилым помещением является изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан» (п.2 ст. 15 ЖК РФ).

Нежилые помещения затронуты поверхностно и, в основном, касательно перевода помещения из нежилого в жилое (и наоборот). Кроме того, проведена градация жилых помещений: к ним относятся жилой дом, квартира, часть квартиры, комната (п.1 ст. 16 ЖК РФ).

Квартира – «структурно обособленное жилое помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении» (п.3 ст. 16 ЖК РФ).

С квартирой все более-менее понятно, вернемся к апартаментам.

В жилищном законодательстве термин «апартаменты» не фигурирует. Список жилых помещений является закрытым. Из чего следует, что апартамент является нежилым помещением. Градации и видов нежилых помещений нигде не представлено. Предположим, что нежилое помещение – это любое помещение, которое непригодно для постоянного проживания граждан.

Исходя из определения, данного в начале статьи, можно сделать вывод, что апартамент – это своего рода гостиничный номер.

Гостиница – нежилое помещение для временного размещения и пребывания граждан. (Постановление Правительства РФ от 09.10.2015 г. № 1085 «Об утверждении Правил предоставления гостиничных услуг в Российской Федерации»).

Опираясь на вышеприведенную информацию, попробуем дать определение апартаментам.

Апартаменты – нежилое помещение, площадью не менее 40 кв.м., содержащие не менее 2- х комнат, предназначенное для временного пребывания и размещения граждан.

Существует определение апартаментов, во многом противоречащее вышеприведенным выводам. Оно появилось в недавно утвержденном «СП 160.1325800.2014. Свод правил. Здания и комплексы многофункциональные. Правила проектирования». Определение звучит следующим образом:

Апартаменты – «жилые помещения, предназначенные для временного проживания, которые могут проектироваться в виде гостиничных номеров или квартирного типа для временного проживания (например, при сдаче внаем)».

Определение не соответствует нормам ЖК и само по себе является крайне противоречивым (кратко вернемся к ЖК: жилые помещения – предназначены для постоянного пребывания граждан, перечень жилых помещений закрытый (апартаментов там нет), одновременно один и тот же термин для помещений гостиничного типа и квартир). Считаю, что такая формулировка обусловлена особенностями, присущими многофункциональным центрам, а именно большим разнообразием форм жилых и нежилых помещений, представленных в многофункциональных центрах. Нормы для строительства квартир и апартаментов для многофункциональных центров идентичны.

Из вышеприведенных данных можно сделать вывод, что апартаменты могут отличаться друг от друга, быть более или менее приближенными к жилым помещениям, но жилыми помещениями никогда являться не будут (если не изменить статус помещения, конечно, или если законодатель не расширит понятие жилых помещений).

Попробуем, опираясь на нормативные акты, выявить основные преимущества и недостатки апартаментов по сравнению с квартирой.

КВАРТИРА, основные преимущества:

• возможность постоянной регистрации;
• в идеале полностью соответствует нормам, предусмотренным для жилищного строительства;
• обеспеченная социальная и коммунальная инфраструктура (наличие школ, детских садов, зон отдыха населения и т.п.);
• налог на имущество физлица (жилое помещение) в размере не более 0,1 % от кадастровой стоимости (ст. 406 НК РФ);
• в идеале защита от шума, загрязнения воздуха, противопожарная безопасность, система отопления, электро- и газоснабжение (как для жилых помещений);
• коммунальные услуги в среднем на 15-20 % ниже, чем для нежилых помещений;
• возможность собственников объединяться в ТСЖ для управления общим имуществом;
• хорошая урегулированность в области договорного права (договора ипотеки, найма, долевого участия в строительстве и т.д.);
• сильная защита жилищной сферы законодательством.

КВАРТИРА, основные недостатки:

• начальная стоимость на 15-20 % выше;
• строгие ограничения в эксплуатации (может использоваться только в качестве жилого помещения);
• более сложная система согласования переустройства и перепланировки.

АПАРТАМЕНТЫ, основные преимущества:

• начальная стоимость на 15-20% ниже стоимости квартиры;
• нет четких ограничений по эксплуатации апартаментов (главное, чтобы соответствовали нормам эксплуатации здания, в котором такие апартаменты располагаются);
• значительно проще произвести перепланировку (не нужно согласовывать с жилищными службами);
• возможность размещения апартаментов в административных и многофункциональных зданиях, что удобно и застройщику (мобильность при строительстве) и покупателю, который может приобрести жилье в удобном для него месте (например, близко к офису);
• возможность собственников нежилых помещений объединяться в ТСН (товарищество собственников недвижимости);
• возможность изменить статус нежилого помещения на жилое.

АПАРТАМЕНТЫ, основные недостатки:

• отсутствие возможности оформить постоянную регистрацию по месту жительства (Постановление Правительства РФ от 17.07.1995 г. № 713);
• возможное отсутствие коммунальной и социальной инфраструктуры (сады и школы);
• могут быть не соблюдены многие строительные нормы (для жилых помещений), например, в части шумоизоляции, инсоляции, отопления, электро- и газоснабжения;
• ставка налога на имущество физических лиц в отношении нежилых помещений составляет не более 0,5% их кадастровой стоимости;
• стоимость коммунальных услуг на 15-20% выше, чем в жилых помещениях;
• многие договоры не применяются для нежилых помещений (ипотека, найм, ограничения по договору долевого участия в строительстве, невозможность участия во многих государственных программах);
• значительно более слабая законодательная защищенность собственников нежилых помещений государством.

Из выявленных преимуществ апартаментов наибольшую роль при их покупке, на мой взгляд, играют сравнительная дешевизна и возможность покупки апартаментов в каком-либо административном здании близко к месту работы. Основными недостатками являются сравнительная дороговизна обслуживания и повышенная налоговая база.

Сегодня застройщик заинтересован в строительстве апартаментов по причине более простого ввода в эксплуатацию из-за возможности продать такое помещение по более низкой цене (избавиться от простоя в административном здании). При этом при строительстве апартаментов застройщик все больше и больше ориентируется на строительные нормы, предусмотренные для жилых помещений. Это положительно влияет на спрос, так как покупатели могут без особых проблем изменить статус помещения или произвести в нем перепланировку.

На сегодня законодатель готовит массу законопроектов, ограничивающих постройку и ввод в эксплуатацию апартаментов, обуславливая это перенасыщенностью на рынке жилья и часто недобросовестностью застройщиков, которые за меньшую сумму продают заведомо некачественный товар, а также слабую государственную защищенность приобретателя нежилого помещения. Для всех, кто приобретёт апартаменты до принятия закона или внесения поправок в нормативные акты, законодатель предполагает произвести амнистию и предложить упрощенный порядок перевода апартаментов в жилое помещение.

В целом, апартаменты не сильно уступают по качеству квартире, зачастую сильно превосходят квартиру по комфорту и удобству жилья. Но перед тем, как совершать покупку апартаментов, обязательно оцените следующие условия:

1. Соразмерна ли разница в стоимости, качестве приобретаемого помещения?
2. Готовы ли Вы переплачивать за коммунальные услуги и платить повышенный налог?
3. Существует ли необходимость в постоянной регистрации по месту жительства?
4. Существует ли необходимость в социальной инфраструктуре (наличие детей, домашних животных)?
5. Существуют ли условия для изменения статуса помещения на жилое?
6. Стоит ли обращаться к юристу для проверки чистоты сделки и действующего законодательства? Ведь, возможно, законодатель уже ввел запрет на продажу апартаментов, и Вы не сумеете зарегистрировать право на недвижимое имущество.

Автор статьи:

Леонид Титов — младший юрисконсульт компании «Альта Виа»