Покупка земли под застройку: основные нюансы

Помимо правовой экспертизы подтверждения надлежащего оформления прав продавца на земельный участок, немаловажным является анализ возможности планируемой застройки земельного участка, а также осуществления деятельности на расположенных на нем объектов недвижимости (если таковые имеются).

В данной статье речь пойдет об ограничениях, связанных с возможным нахождением земельного участкана территории с особыми требованиями – в зоне с особыми условиями использования территории, обусловленного зонами охраны объектов культурного наследия.

Тот факт, что непосредственно на самом земельном участке, который планируется приобрети, отсутствуют какие-либо здания, строения, сооружения, являющиеся объектами культурного наследия, не означает, что на такой земельный участок не распространяются некоторые ограничения, обусловленные существованием расположенных на определенной территории объектов культурного наследия.

Если интересующий земельный участок (планируемый к приобретению) расположен в так называемых зонах охраны ОКН, то стоит учесть, что планы на его застройку, возможно, придется существенно скорректировать (вплоть до отказа от застройки).

Дело в том, что Федеральным законом от 25.06.2002 года № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» предусмотрено существование трех основных зоны охраны ОКН: охранная зона ОКН, зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности и зона охраняемого природного ландшафта. При этом, если в охранной зоне ОКН Закон предусматривает установление, помимо прочего, ограничения хозяйственную деятельность и однозначный запрет на строительство, то:

• в зоне регулирования застройки и хозяйственной деятельности Законом, в том числе, но не исключительно, предусматривается возможность ограничения строительстваи хозяйственной деятельности, определяются требования к реконструкции существующих зданий и сооружений;
• в зоне охраняемого природного ландшафта, помимо прочего, может быть либо запрет на строительство (в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 12.09.2015 года № 972 установлен запрет строительства капитальных объектов), либо ограничение на строительство/реконструкцию и хозяйственную деятельность.

Как предусмотрено Законом, требования к градостроительным регламентам в границе территорий вышеуказанных зон утверждаются, а также решения об их установлении и изменении принимаются:

• органом государственной власти субъекта РФ по согласованию с федеральным органом охраны объектов культурного наследия (таким органом на настоящий момент является Министерство культуры РФ)- в отношении ОКН федерального значения;
• в порядке, предусмотренном законами субъектов РФ – в отношении ОКН регионального и муниципального значения.

Кроме того, необходимо учитывать, что, согласно Закону, к ОКН относятся также объекты археологического наследия (скрытые в земле следы существования человека в прошлых эпохах, к которым, в свою очередь отнесены и культурные слои (слои в земле или под водой, содержащие следы существования время возникновения которых превышает сто лет, включающие археологические предметы).

Виды ОКН, границы, режим использования земельного участка

ОКН подразделяются на следующие виды: памятники, ансамбли и достопримечательные места. При этом объекты археологического наследия могут относиться к каждому из указанных видов. В территорию ОКН могут входить, в том числе, земельные участки, находящиеся как в государственной или муниципальной собственности, так и в собственности физических или юридических лиц. Границы территории объекта археологического наследия определяются на основании археологических полевых работ.

Границы территории ОКН, включаемого в единый государственный реестр ОКН (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, утверждаются в составе акта федерального органа исполнительной власти (Министерства культуры РФ) — для ОКН федерального значения, либо в составе акта органа исполнительной власти субъекта РФ, уполномоченного в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны ОКН – для ОКН регионального значения или местного (муниципального) значения.

Границы территорий ОКН, а также границы зон охраны ОКНотображаются в историко-культурном опорном плане исторического поселения (ч. 4 ст. 59 Закона). Требования к осуществлению деятельности в границах территории ОКН, которые регламентированы ст. 5.1. Закона, устанавливают существенные ограничения, в том числе, на строительство. К примеру:

• на территории памятника или ансамбля запрещается строительство объектов капитального строительства и увеличение объемно-пространственных характеристик существующих на территории этих видов ОКН объектов капитального строительства;
• на территории достопримечательного места строительство объектов капитального строительства возможно только в целях воссоздания утраченной градостроительной среды.

Законом устанавливается особый режим использования земельного участка, в границах которого располагается объект археологического наследия, предусматривающий в том числе, возможность проведения археологических полевых работ, а также иных работ при условии обеспечения сохранности объекта археологического наследия.

Как получить информацию о расположении ЗУ в границах ОКН

Казалось бы, чтобы выяснить, расположен ли интересующий земельный участок в границах территории культурного слоя, целесообразно обратиться:

• к реестру ОКН – как установлено п. 3 ст. 15 Закона: сведения, содержащиеся в реестре ОКН, являются основными источниками информации об объектах культурного наследия и их территориях, а также о зонах охраны объектов культурного наследия, защитных зонах объектов культурного наследия при формировании и ведении государственных информационных систем обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД), иных информационных систем или банков данных, использующих (учитывающих) данную информацию;
• к правилам землепользования и застройки (ПЗЗ) — согласно ст. 30 ГрК РФ ПЗЗ включают в себя градостроительные регламенты, в которых указываются, в том числе ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством РФ;
• единому государственному реестру недвижимости (ЕГРН) – согласно ст. 7 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» составной частью ЕГРН является реестр сведений в том числе, но не исключительно: о границах зон с особыми условиями использования территорий, территориальных зон, границах публичных сервитутов, границах территорий объектов культурного наследия;
• информационной системе обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД) – согласно ст. 56 ГрК РФ ИСОГД включают в себя, например, ПЗЗ, сведения о границах зон с особыми условиями использования территорий и об их характеристиках, в том числе об ограничениях использования земельных участков таких зон.

Однако обращения потенциального приобретателя прав на интересующий земельный участок к вышеуказанным публичным источникам может оказаться недостаточным для получения актуальных исчерпывающих сведений по вышеуказанным возможным ограничениям использования земельного участка.

Дело в том, что согласно п. 10 ст. 20 Закона перечень отдельных сведений об объектах археологического наследия, которые не подлежат опубликованию, устанавливается федеральным органом охраны объектов культурного наследия. Такой перечень утвержден Приказом Министерства культуры РФ от 01.09.2015 года № 2328 и включает:

• Сведения о местонахождении объекта археологического наследия (адрес объекта или при его отсутствии описание местоположения объекта).
• Фотографическое (иное графическое) изображение объекта археологического наследия.
• Описание границ территории объекта археологического наследия с приложением текстового описания местоположения этих границ, перечень координат характерных точек этих границ в системе координат, установленной для ведения государственного кадастра объектов недвижимости.
• Сведения о наличии или об отсутствии зон охраны объекта археологического наследия.
• Сведения о расположении объекта археологического наследия, имеющего вид «памятник» или «ансамбль», в границах зон охраны иного объекта культурного наследия.
• Сведения о предмете охраны объекта археологического наследия.

Кроме того, как предусмотрено ч. 7 ст. 3.1. Закона, отсутствие в ЕГРН сведений о границах территории объекта культурного наследия не является основанием для несоблюдения установленных требований (в т.ч. запретов и ограничений) к осуществлению деятельности в границах территории объекта культурного наследия.

Если интересующий ЗУ расположен в границе территории памятника или ансамбля, включенного в единый государственный реестр ОКН, то действие градостроительного регламента, предусмотренного ПЗЗ, на него не распространяется (ч. 4 ст. 36 ГрК РФ). Как предусмотрено ч. 7 ст. 36 ГрК РФ, использование земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется, определяется органами исполнительной власти субъектов РФ или уполномоченными органами местного самоуправления в соответствии с федеральными законами.

Согласно частям 2, 4 ст. 56 ГрК РФ государственные ИСОГД включают в себя сведения, документы и материалы в текстовой и графической форме, в том числе: сведения о границах зон с особыми условиями использования территорий и об их характеристиках, в том числе об ограничениях использования земельных участков в границах таких зон; дела о застроенных или подлежащих застройке земельных участках.

Учитывая, что:

• территории памятников и ансамблей (в том числе в части объектов археологического наследия) не входят в состав зон с особыми условиями использования территорий;
• законодательно установлен запрет на опубликование отдельных сведений об объектах археологического наследия,
• размещенная в ИСОГД публичная информация может не содержать всех интересующих сведений об ограничениях использования земельного участка (часть содержащейся в ИСОГД информации может быть доступной для ограниченного круга лиц).
• Речь идет о градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ), который, согласно ч. 3 ст. 57.3. ГрК РФ содержит, в том числе, но не исключительно, информацию:
• об ограничениях использования земельного участка, в том числе если земельный участок полностью или частично расположен в границах зон с особыми условиями использования территорий;
• о границах зон с особыми условиями использования территорий, если земельный участок полностью или частично расположен в границах таких зон;
• о наличии или отсутствии в границах земельного участка ОКН, о границах территорий таких объектов.

При этом ГПЗУ, входящий согласно ч. 5 ст. 56 ГрК РФ в состав дела о застроенном или подлежащем застройке земельном участке, в общем случае выдается именно правообладателю земельного участка (согласно п. 22 Положения об информационном обеспечении градостроительной деятельности, утв. Постановлением Правительства РФ от 09.01.2006 № 363, В предоставлении сведений, содержащихся в информационной системе, может быть отказано по причине установленного в соответствии с законодательством Российской Федерации запрета в предоставлении указанных сведений заинтересованному лицу).

До приобретения прав на земельный участок целесообразно предварительно договориться с его правообладателем о получении актуального ГПЗУ (согласно письму Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства от 05.07.2017 № 23604-СМ/09 «О разъяснении некоторых положений градостроительного законодательства Российской Федерации» ГрК РФ не предусмотрен перечень документов, которые должны прилагаться к заявлению о подготовке ГПЗУ, а также основания для отказа в выдаче ГПЗУ. Поэтому предъявление органом местного самоуправления правообладателю требования о предоставлении им в дополнение к заявлению о выдаче ГПЗУ различных документов или отказ в выдаче ГПЗУ Минстрой России считает не соответствующим законодательству Российской Федерации о градостроительной деятельности).