В начале текущего года, 25 января 2013 года вышло очень интересное Постановление Пленума ВАС РФ №13 по аренде[1].
Указанное Постановление дает судам рекомендации по ряду вопросов, в том числе:
- «открывает» практику заключения договора аренды о пользовании частью вещи (помещения или земельного участка), что не было допустимо прежде;
- разъясняет некоторые вопросы по арендной плате;
- излагает ряд положений, которые фактически трактуются, как деформализация договора аренды;
- рассматривает как допустимую практику заключения договора аренды будущей вещи.
В рамках настоящего информационного сообщения предлагаю более подробно рассмотреть вопрос аренды будущей вещи.
Для начала вспомним Постановление Пленума ВАС 2011 по купле-продаже будущей недвижимости[2]. Одна из ключевых мыслей, изложенных в указанном документе, состояла в том, что договор купли-продажи будущей недвижимости возможен, и не может априори рассматриваться как недействительный. Под будущей недвижимостью при этом следует понимать как объект еще не существующий в реальности (здание не построено), так и объект право собственности продавца на который, еще (то есть на момент заключения договора купли-продажи будущей вещи) не зарегистрировано.
До принятия ПП ВАС по купле-продаже будущей недвижимости существование таких договоров было невозможным. И в обход такой невозможности подписывались предварительные договоры купли-продажи объекта недвижимости, по которым передавалась зачастую оплата, равная 100% стоимости объекта. Возникали споры, возможно ли производить оплату по предварительному договору. Оплату называли обеспечительным платежом и т.д.
Мысль о возможности существования договора купли-продажи будущей недвижимости доминировала в виду того обстоятельства, что суды придавали первостепенное значение мысли, изложенной в статье 209 ГК РФ в соответствии с которой:
Собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом
Опираясь на эту норму, суды исходили из того, что заключение договора купли-продажи недвижимой вещи, собственником которой субъект еще не является, противоречит закону и не может рассматриваться как допустимое.
Почему так было раньше и почему стало возможно по-другому после выхода ПП ВАС №54 в 2011 году?
Вопрос напрашивается сам собою, учитывая, что никаких изменений в гражданское законодательство при этом внесено не было.
Да, действительно содержание статьи 209 ГК РФ не поменялось, но поменялся взгляд на толкование ее положений. Каким образом? До выхода ПП ВАС №54 толкование положения статьи 209 ГК о том, что только собственник может распоряжаться своим имуществом базировалось на представлении, что распоряжение происходит в момент заключения договора купли-продажи недвижимости. То есть понятие распоряжения приравнивалось к заключению договора купли-продажи и получалось:
ЗАКЛЮЧЕНИЕ договора купли-продажи недвижимости = РАСПОРЯЖЕНИЕ
↓
Распоряжаться может только СОБСТВЕННИК
↓
Собственник недвижимости – это лицо, право собственности которого, зарегистрировано в Едином государственном реестре прав
↓
Заключение договора купли-продажи недвижимости лицом, право собственности которого, не зарегистрировано в ЕГРП недопустимо
После выхода ПП ВАС №54 в указанной логической цепочке изменилось только одно положение: заключение договора не может быть приравнено к распоряжению имуществом.
Под распоряжением в германской правовой традиции, которую восприняло российское право, понимается непосредственная передача вещи, то есть переход вещи из имущественной сферы продавца в имущественную сферу покупателя[3]. Таким образом, в момент заключения договора купли-продажи продавец лишь принимает на себя обязательство передать покупателю имущество в собственность.
Руководствуясь сказанным, следует различать два момента:
- заключение договора купли-продажи, когда продавец принимает на себя обязательство по передаче и может не обладать имуществом на праве собственности;
- передача имущества покупателю, когда происходит непосредственное распоряжение имуществом и продавец должен обладать правом собственности на вещь.
Таким образом, заключение договора возможно даже в тот момент, когда продавец не является реестровым собственником объекта. Такого статуса закон требует от него только на стадии непосредственной передачи недвижимости и регистрации перехода права в ЕГРП.
Дополнительная информация: в различных государствах по-разному исторически сложилась система передачи прав на недвижимое имущество. Как было указано выше, Россия на современном этапе развития, придерживается германской правовой традиции, которая предполагает, что передача вещных прав на недвижимость происходит в результате сложного юридического состава, распадающегося на: 1) заключение договора и 2) регистрацию прав в поземельной книге (ЕГРП). При этом регистрация права, то есть второй элемент состава имеет решающее значение. Во французском праве реализована концессуальная модель закрепления прав на недвижимость, согласно которой, право собственности переходит от продавца к покупателю в момент заключения договора.
Примечателен тот факт, что Российская империя, а впоследствии РСФСР до 1964 года следовала французской, то есть концессуальной модели, в рамках которой момент заключения договора действительно приравнивается к распоряжению. Есть мнение, что взгляд судов на невозможность заключать договоры купли-продажи будущей недвижимости до 2011 года превалировал именно ввиду того факта, что достаточно продолжительный период времени российское право развивалось именно в таком направлении.
Аренда будущей недвижимости
Разъяснения, содержащиеся в ПП ВАС №13 по аренде, в части допущения возможности заключения договоров аренды будущей недвижимости, являют собой продолжение идей, изложенных в ПП ВАС №54 по купле-продаже будущей вещи.
Так, в пунктах 10 и 11 ПП ВАС №13 последовательно излагается о том, что:
- Договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168 и 608 ГК РФ.
- Более того, отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендатору само по себе не влечет недействительности договора.
Выводы
Подводя итог сказанному, отметим, что общая тенденция заключения предварительных договоров, направленных не на закрепление обязательства передать в собственность (или в аренду) объекта в будущем, а на фактическую передачу объекта недвижимости в обход сложившейся практике признания основных договоров аренды/купли-продажи будущей вещи недействительными, постепенно уходит в прошлое. В практике автора сообщения встречаются еще предварительные договоры купли-продажи помещений, по которым произведена 100% оплата, сильно еще убеждение о том, что для того чтобы получить в аренду объект не введенный в эксплуатацию необходимо заключить сначала предварительный договор, потом краткосрочный, а потом долгосрочный. Все это было так, до выхода двух постановлений Пленума, о которых шла речь в настоящем сообщении.
Любая искусственная конструкция, направленная на обход закона или практики его применения, всегда неудобна и, как правило, громоздка. Такой искусственной конструкцией долгое время служил предварительный договор. 2 года понадобилось практике после выхода Постановления по купле-продаже будущей вещи (2011 год) чтобы дать аналогичные разъяснения в отношении аренды (2013). Будем надеяться, что практика применения разъяснений ВАС будет стремительно развиваться.
Источники
- Бевзенко Р.С. Квалификация и последствия сделок с будущей недвижимостью. Комментарий к Постановлению Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана в будущем//Вестник ВАС РФ, 2012, №3.
- Постановление Пленума ВАС от 25.01.2013 №13 «О внесении дополнений в Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».
- Постановление Пленума ВАС от 11.07.2011 №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»
- Договор аренды: обзор практики ВАС РФ. Информационное письмо №413. Юридическая фирма «Гольцблат БЛП», Недвижимость и строительство.
- Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. Москва, 2001.
Статью подготовила:
Ольга Черкашина-Шмидт – юрисконсульт Alta-via
[1] Постановление Пленума ВАС от 25.01.2013 №13 «О внесении дополнений в Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».
[2] Постановление Пленума ВАС от 11.07.2011 №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»
[3] Бевзенко Р.С. Квалификация и последствия сделок с будущей недвижимостью. Комментарий к Постановлению Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана в будущем//Вестник ВАС РФ, 2012, №3.
