Недавно некоторые собственники зданий столкнулись с весьма любопытным обстоятельством: оказалось, что согласно официальным данным ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра их здания выходят за границы ранее предоставленного им земельного участка.
Причем вышеуказанное изменение места положения зданий относительно границ земельного участка коснулось не только собственников зданий, которые пользовались земельным участком под зданием на основании краткосрочных договоров аренды, но и тех, которые ранее зарегистрировали в Росреестре долгосрочные договоры аренды земельных участков. Более того, границы здания «поползли» относительно границ земельных участков даже у собственников зданий, которые приобрели земельные участки, находящиеся под зданием, в собственность, зарегистрировав это право собственности в Росреестре.
Вышеуказанные обстоятельства вызвали немалые удивления, поскольку публичная кадастровая карта до недавнего времени отражала контуры зданий в границах предоставленного земельного участка, то есть никаких «заползаний» за границы участка не было.
У многих собственников возник вполне логичный вопрос: по какой причине границы зданий вдруг резко изменились относительно границ земельного участка и как привести в соответствие границы?
Есть одна особенность, которая является общей для части зданий, местоположение которых на публичной кадастровой карте было изменено относительно границ земельного участка: документы для регистрации права собственности на здания были представлены в Росреестр до 01.01.2013, то есть в переходный период, когда в соответствии с федеральным законом от 24.07.1997 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – «Закон») государственный учет, в том числе зданий, осуществлялся, в основном, органами и организациями по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации (проще говоря – БТИ), которые изготовляли в отношении зданий поэтажные планы, экспликации, технические паспорта, кадастровые паспорта и т.д., одним словом, осуществляли технический учет объектов недвижимости, который признается юридически действительным и такие объекты считаются ранее учтенными объектами недвижимости (п. 1 ст. 45 Закона).
Сведения о ранее учтенных объектах включаются в разделы ГКН  в порядке, установленном Приказом Минэкономразвития РФ от 11.01.2011 № 1 «О сроках и порядке включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости» (далее – «Приказ»). Согласно п. 5 Приказа источниками для включения в ГКН сведений и содержащих данные сведения документов о ранее учтенных объектах недвижимости являются:
1) сведения и содержащие данные сведения документы Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП);
2) сведения и содержащие данные сведения документы Единого государственного реестра объектов капитального строительства (далее – ЕГРОКС);
3) технические и кадастровые паспорта зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства (далее – объекты технического учета), хранящиеся в архивах органов и организаций по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации (далее – организации технической инвентаризации);
4) акты органов государственной власти или органов местного самоуправления об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (в части сведений о кадастровой стоимости ранее учтенных объектов недвижимости).
Согласно п. 3 ст. 45 Закона:
– в срок до 01.01.2013 (до окончания переходного периода) организации БТИ должны были передать в органы кадастрового учета копии технических паспортов зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства (п. 3 ст. 45 Закона).
– сведения об объектах недвижимости подлежит включению в соответствующие разделы ГКН на основании:
– имеющейся в распоряжении органа кадастрового учета документации о ранее учтенном объекте недвижимости;
– документа, устанавливающего или подтверждающего право на объект недвижимости;
– документов, подтверждающих ранее осуществленный государственный учет указанного объекта недвижимости или регистрацию права на него.
В переходный период  государственный учет зданий осуществлялся в порядке, установленном на день вступления в силу Закона нормативно-правовыми актами в сфере осуществления государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства и государственного технического учета жилищного фонда.
Так, Приказом Минэкономразвития от 08.09.2006 № 268 (ныне не действующим) были утверждены Правила ведения единого государственного реестра объектов капитального строительства (ЕГРОКС), источниками формирования которого являлись:
– технические паспорта, оформленные организациями технического учета (далее – «ОТИ») по результатам технического учета и технической инвентаризации объектов учета;
– сведения и документы, полученные в результате инвентаризации учетно-технической документации, входящей в состав архивного фонда Российской Федерации, находящейся в пользовании ОТИ;
– сведения государственного земельного кадастра, касающиеся объектов учета (зданий, сооружений);
– сведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП).
В состав реестрового дела включался, в том числе, экземпляр технического паспорта.
В реестровое дело по зданию помещались формы кадастрового плана земельного участка, если земельный участок был учтен в Государственном земельном кадастре. Если земельный участок не был учтен в Государственном земельном кадастре, то в реестровое дело подлежал включению план земельного участка (ситуационный план), определяющий местоположение объекта учета, изготовленный ОТИ.
Раздел, открываемый по каждому объекту учета (в том числе по зданию), включал в себя сведения, в том числе из государственного земельного кадастра – в виде координат поворотных точек контура объекта учета (здания, сооружения).
В план объекта недвижимости составной частью включался ситуационный план, предусматривающий контур (местоположение) объекта (в том числе здания) в пределах земельного участка(ов), на котором(ых) расположен объект недвижимости.
В связи с принятием Закона Приказом от 18.02.2008 № 32 Министерства юстиции РФ (ныне не действующий) была утверждена форма кадастрового паспорта (в том числе здания), составной частью которого являлся ситуационный план объекта недвижимого имущества с отображением контура (местоположения) здания в пределах земельного участка, на котором расположен объект недвижимости. Кадастровые паспорта в переходный период выдавали организации по государственному техническому учету и/или технической инвентаризации.
Технические паспорта в отношении части зданий также предусматривали в качестве приложения ситуационный план, а также координаты объекта недвижимости.
Порядком включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости, утвержденным Приказом Минэкономразвития РФ от 11.01.2011 № 1 (ныне действующий), установлено, что:
– орган кадастрового учета получает по запросу от ОТИ информацию о перечне объектов технического учета, в отношении которых такой организацией изготовлены технические или кадастровые паспорта, а также копии технических паспортов;
– в случае внесения ОТИ изменений в технический паспорт, последняя обязана не более чем через 5 рабочих дней без всякого запроса передать в орган кадастрового учета копию технического паспорта с внесенными изменениями;
– электронный образ страницы технического паспорта, содержащий изображение ситуационного плана, подлежит включению в раздел ГКН – Реестр объектов недвижимости в качестве сведений, содержащих описание местоположения объекта недвижимости (в том числе здания) на земельном участке.
Таким образом, сведения о местоположении здания на земельном участке на основании ситуационного плана, включенного в технические паспорта, а потом и в кадастровые паспорта, постепенно включались в ГКН и воспроизводились на публичных кадастровых картах.
Однако при включении сведений в ГКН могли возникнуть ошибки, в том числе, связанные  тем, что своевременно не произведен перерасчет в местную систему координат.
Закон в изначально действующей редакции предусматривал, что до 01.01.2012 года могут применяться системы координат, которые использовались при ведении государственного земельного кадастра до дня его вступления в силу, если в отношении соответствующей территории не установлены местные системы координат с определенными для них параметрами перехода к единой государственной системе координат.
Впоследствии федеральным законом от 23.07.2013 N 250-ФЗ было установлено, что для ведения ГКН до 1 января 2017 года могут применяться установленные в отношении кадастровых округов местные системы координат; при этом пересчет сведений ГКН из установленных в отношении кадастровых округов местных систем координат в единую государственную систему координат обеспечивает орган кадастрового учета.
С учетом вышеуказанного возможны разные ситуации, которые могли привести к искажению границ здания на земельном участке. Вот некоторые из них.
1-я ситуация
Связанная с некорректным изменением сведений о ранее учтенных объектах или их некорректным включением в ГКН.
Сведения о ранее учтенных объектах (зданиях), представлены ОТИ в органы кадастрового учета в виде технического паспорта и/или кадастрового паспорта, были включены в ГКН. Соответственно, собственники зданий видели на публичной кадастровой карте вполне устраивающую их картину без всяких пересечений контуром здания границ земельного участка.
Впоследствии в связи с некорректным внесением ОТИ изменений в технический и/или кадастровый паспорт здания (не в соответствии с требованиями, предъявляемыми соответствующим органом нормативно-правового регулирования в сфере технического учета или кадастровых отношений) в части ситуационного плана новые некорректные сведения по местоположению здания были представлены (возможно, с запозданием) в орган кадастрового учета и/или были внесены (возможно, с запозданием) в ГКН.
Кроме того, орган кадастрового учета также мог допустить ошибку при внесении новых сведений о здании (в части его местоположения на земельном участке) в ГКН.
2-я ситуация
Связанная с применением органом кадастрового учета разных систем координат при ведении ГКН.
Допустим, при постановке на кадастровый учет здания были применены системы координат, используемые при ведении государственного земельного кадастра до дня его вступления в силу. В дальнейшем земельный участок под зданием был поставлен на кадастровый учет уже в местной системе координат. А в дальнейшем в связи неодновременным пересчетом в единую государственную систему координат возникли искажения границ.
Резюмируя вышеуказанное, можно сделать вывод, что внезапное изменение границ здания относительно границ земельного участка может быть связано с ошибками в ГКН, которые, согласно п. 1 ст. 28 Закона подразделяются в зависимости от того, кто их изначально допустил, на:
– технические ошибки в сведениях  (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка), допущенные органом кадастрового учета при ведении ГКН и приведшая к несоответствию сведений, внесенных в ГКН, сведениям в документах, на основании которых вносились сведения в ГКН.
– кадастровые ошибки в сведениях – воспроизведенные в государственном кадастре недвижимости ошибки в документе, на основании которого вносились сведения в ГКН.
В случае если изменение границ здания относительно границ земельном участке возникло в связи с ошибками в ГКН, то Закон предусматривает возможность исправления таких ошибок.
Техническая ошибка в сведениях подлежит исправлению на основании решения органа кадастрового учета в случае обнаружения данным органом такой ошибки или представления в орган кадастрового учета, в том числе с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети “Интернет”, включая единый портал государственных и муниципальных услуг, от любого лица заявления о такой ошибке в форме, в порядке и способами, которые установлены органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении такой ошибки.
А кадастровая ошибка в сведениях  подлежит исправлению в порядке, установленном для учета изменения соответствующего объекта недвижимости (если документами, которые содержат такую ошибку и на основании которых внесены сведения в ГКН, являются документы, представленные ранее заявителем для кадастрового учета), или в порядке информационного взаимодействия (если документами, которые содержат такую ошибку и на основании которых внесены сведения в ГКН, являются документы, поступившие в орган кадастрового учета в порядке информационного взаимодействия) либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении такой ошибки.
Итак, для устранения «заползания» зданий за границы предоставленного земельного участка собственники зданий могут обратиться в ФГБУ ФКП Росреестра с заявлением об исправлении ошибки в ГКН или с заявлением об уточнении местоположения здания, расположенного на земельном участке (в зависимости от вида ошибки).
Однако кадастровую ошибку в сведениях (а в некоторых случаях и техническую ошибку в сведениях) придется документально доказать.
Документальным доказательством наличия ошибки в рассматриваемом случае может быть только подготовленный кадастровым инженером технический план здания.
Этот документ с 01.01.2013 используется для постановки зданий на государственный кадастровый учет, для внесения изменений в ГКН в части некоторых уникальных характеристик объекта (в том числе описания местоположения объекта на земельном участке). Кроме того, данный документ в соответствии с ч. 4 ст. 55 ГрК РФ и Постановлением Правительства РФ от 01.03.2013 № 175 теперь является необходимым для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Автор статьи:
Родин Алексей – Ведущий юрисконсульт компании Alta Via.