11.06.2013 года на телеканале «Россия 1» в программе «Утро России» появился сюжет под названием: «Налог на недвижимость: платить придется по-новому». В интервью Заместитель руководителя Управления Федеральной службы Росреестра России Наталья Филиппова, отвечая на вопросы телеведущих, сообщила, что за основу расчета налога на имущество физических лиц планируется брать кадастровую стоимость такого имущества, конкретный размер налога (ставка налога) будет определяться местными органами власти. Также  Филиппова Н. упомянула о принципах проводимой в настоящее время кадастровой оценки объектов недвижимости в РФ: массовость, оставление без внимания индивидуальных особенностей объекта недвижимости, что может привести,  по ее словам к ситуациям, когда рыночная цена объекта недвижимости может быть менее его кадастровой стоимости.  Периодичность проведения кадастровой оценки – 1 раз в 5 лет.

Услышанное заинтересовало автора настоящего сообщения. В процессе поиска более полных новостей по обозначенной теме, автором настоящего сообщения на сайте http://www.bfm.ru была обнаружена статья под заголовком: «Налог на недвижимость в столице может составить 5,5 тысячи». В статье Глава управления имущественных налогов ФНС России Толмачева Мария сообщила, что:

– налог на недвижимость  планируется к введению в 2014 году,

– такой налог может составить около 5,5 тысячи рублей для собственника однокомнатной – московской квартиры площадью 50 квадратных метров,

– кадастровая стоимость квадратного метра жилья, которая будет использоваться для налогообложения, в Москве составляет в среднем около 160 тысяч рублей,

– что касается граждан, живущих в других городах России, то они будут платить около 1 тысячи рублей в год за однокомнатную квартиру с одним собственником,

– приведенные цифры даны на основании подсчетов, проведенных исполнительным директором Центра налогового администрирования и финансового управления РАНХиГС при президенте РФ Джамиля Шакирова.
Комментарии к новости.

Примечательно, что:

1. В статье идет речь о введении налога с 2014 года, в то время как, на сегодняшний день законопроект, предусматривающий введение в НК РФ соответствующей главы[1], находится на рассмотрении в ГД РФ с 2004 года (далее – Законопроект) (он был принят в первом чтении ГД РФ в 2004 году и направлен на доработку), и  до сих пор не был  окончательно принят и утвержден в окончательной редакции ни ГД РФ, ни, тем более, СФ РФ и Президентом РФ.

2. Кадастровая оценка объектов недвижимости, которая предполагается быть взятой законодателем за основу налоговой базы при определении данного налога, на сегодняшний день проведена, далеко не во всех субъектах РФ, о чем свидетельствуют данные Публичной кадастровой карты.

Сказанное свидетельствует о том, что в настоящее время ни на законодательном уровне, ни в практическом плане государство не готово к реализации новой схемы налогообложения имущества физических лиц. За столько короткий срок завершить оценку объектов по всей стране, представляется невозможным. Поэтому, скорее всего, введение в действие законопроекта будет постепенным, возможно, даже в первый год (или полгода) лишь в качестве пилотного проекта (лишь в некоторых из субъектов РФ, где оценка уже была проведена). При этом, ясно одно, что город Москва (где кадастровая стоимость объектов недвижимости, помимо земельных участков, проведена почти в полном объеме) будет одним из первых субъектов, в котором будет введен новый налог на имущество физических лиц.

Кроме того:

3. Сведения о кадастровой стоимости уже прошедших оценку объектов недвижимости (по г.Москве, например) расходятся с приведенными в статье цифрами. Так, кадастровая стоимость 1 кв.м. в старом жилом фонде (учитывая, что он является преобладающим по численности) составляет в среднем у Садового кольца – 250 000,00 – 290 000,00 рублей, у ТТК – в среднем 150 000,00 – 185 000,00 рублей, у МКАДа – в среднем 85 000,00 – 145 000,00. Кадастровая стоимость на новый жилой фонд  значительно превышает приведенные цифры. Учитывая минимальный предел ставки налога, закрепленный в Законопроекте –  0,1% – получим в среднем размер налога в год на старый жилой фонд   соответственно (при площади квартиры в 50 квадратных метров): у Садового кольца – 12500,00 – 14500,00 рублей, у ТТК – 7500,00 – 9250,00 рублей, у МКАДа – 4250,00 – 7250,00 рублей. При этом, за расчет была взята минимальная ставка налога, предусмотренная Законопроектом,  максимальная ставка налога по Законопроекту составляет 1%. Выбор конкретной величины ставки налога для того или иного региона будет определяться местными органами власти.

Законопроектом предусмотрен налоговый вычет в размере средней стоимости «в данном муниципальном образовании» 5 квадратных метров на налогоплательщика и каждого совместно проживающее с налогоплательщиком в квартире физическое лицо, при условии, что такой вычет ранее такими физическими лицами не использовался. Иными словами, даже при уменьшении приведенных цифр на  5% (с целью приведения результатов к более полному соответствию к заданным в статье параметрам расчетов), полученные цифры будут разнится с приведенными в статье.

4. Следует отметить также, что по законодательству РФ в общей долевой собственности жильцов жилого дома находится также земельный участок и общее имущество в жилом доме (с момента, когда земельный участок под домом прошел кадастровый учет). А это предполагает дополнительное налоговое бремя для жильцов в размере в среднем 40-60% от величины налога на имущество, рассчитанного к уплате за квартиру.

Следовательно, налоговое бремя собственников (физических лиц) недвижимого имущества может в значительной степени увечится с введением нового налога на имущество физических лиц.

5. При этом, учитывая, что оценка проводится в массовом порядке, без учета индивидуальных особенностей объектов недвижимости (квартир, домов и т.д.), велика вероятность того, что данные такой оценки не всегда соотносятся с рыночной стоимостью оцененного объекта недвижимости. Не исключено, что кадастровая стоимость объекта будет превышать рыночную стоимость такого объекта.

В свою очередь, такое несоответствие необходимо будет устранять путем реализации механизма, аналогичного механизму установления кадастровой оценки на уровне рыночной стоимости объекта, применяемой сегодня к земельным участкам. Это предполагает обращение с соответствующим иском в суд, в результате рассмотрения которого, кадастровая оценка конкретного объекта недвижимости, если она превышает рыночную стоимость,  может быть приведена в соответствие к рыночной стоимости такого объекта и быть положена в основу рассчитываемого налога.

Учитывая сказанное, рекомендуется:

  1. Уже сейчас начать морально готовится к грядущему повышению величины налога на имущество физических лиц в десятки раз. Совершенно очевидно, что его введение,  это вопрос времени.
  2. С момента введения нового налога осуществлять регулярный мониторинг рыночной стоимости своего объекта недвижимости. В случае, если такая стоимость окажется ниже кадастровой стоимости, реализовывать соответствующий механизм, с целью уменьшения своего налогового бремени.

Автор информационного сообщения:

Демина Виктория- ведущий юрисконсульт Alta-via