Неустойка – сумма денежных средств, которую должник обязуется выплатить кредитору при неисполнении, ненадлежащем исполнении обязательства (просрочке исполнения). Предусматривается законом или соглашением сторон.

По методам исчисления можно выделить неустойку в форме штрафа или пени.

Штраф – это единовременно взыскиваемая денежная сумма, устанавливаемая в твердом виде или в процентном соотношении от какой-либо суммы.

Пеня для тех случаев, когда произошла просрочка исполнения. Она представляет собой определенную денежную сумму, взыскиваемую за каждый период (например, день) просрочки. Пеня обычно сформулирована в процентах от суммы просроченного платежа, однако возможно предусмотреть и в фиксированной денежной сумме за каждый период просрочки.

Представляется, что в рамках договора аренды зданий и сооружений с помощью неустойки может быть обеспечено исполнение следующих обязательств.

1) вносить арендную плату (в данном случае неустойку разумно предусматривать за каждый допущенный день просрочки в форме пеней, исчисляемых в процентах от суммы задолженности);

2) обязательства предоставить имущество арендатору и обязательства вернуть имущество арендодателю (неустойка в форме пеней, исчисляемых в процентах от размера арендной платы за месяц или иной период);

3) обязательства сторон подписать акт приема-передачи арендуемого здания или сооружения;

4) обязательства арендодателя возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества (неустойка в форме пеней, исчисляемых в процентах от стоимости улучшений);

5) обязательства арендатора пользоваться имуществом, которое арендовано, в соответствии с условиями договора аренды, назначением имущества (штраф в твердом виде за каждое нарушение);

6) обязательства по передаче на государственную регистрацию договора аренды. Стороны договора аренды зданий и сооружений вправе, руководствуясь ст. 421 ГК РФ о свободе договора, возложить на любую их них обязанность передать договор аренды на государственную регистрацию в предусмотренные сроки. Судебная практика[1] допускает такую возможность;

7) обязательства арендатора по ведению коммерческой деятельности в арендуемом здании или сооружении. Судебная практика[2] допускает такое условие. В приведенном судебном споре соответствующая неустойка была предусмотрена в форме штрафа в двукратном размере обеспечительного взноса, вносимого арендатором.

8) обязательства внести, возвратить обеспечительный платеж, если стороны предусмотрели его своим соглашением. Данная возможность подтверждается судебной практикой[3]. Неустойку разумно предусмотреть в форме пени, исчисляемой в процентах от суммы такого платежа.

Возможно применение неустойки в рамках предварительного договора аренды. Судебная практика[4] допускает в предварительном договоре аренды штраф за незаключение основного договора аренды на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Следует отметить, что в судебной практике[5] высказана позиция, согласно которой в соглашении о неустойке следует указать конкретные обязательства, исполнение которых обеспечено посредством неустойки. В случае указания на то, что неустойка подлежит применению при неисполнении обязательств, без конкретизации данных обязательств, то условие о неустойке считается несогласованным.

Таким образом, существует много способов использования неустойки в рамках договора аренда зданий и сооружений. Неустойкой может быть обеспечено исполнение различных обязанностей как арендатора, так и арендодателя. Неустойку предусматривают в форме штрафа или пени, исчисляться в процентах от определенных переменных (сумма арендной платы, обеспечительного платежа) или в твердой сумме. Грамотное использование неустойки способно значительно повысить договорную дисциплину и защитить интересы сторон договора.

[1] Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 19.04.2010 по делу N А53-17915/2009

[2] Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 05.12.2017 N Ф02-6669/2017 по делу N А19-8924/2016

[3] Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 24.03.2017 N Ф02-760/2017 по делу N А19-6808/2016; Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 19.10.2016 N 02АП-7502/2016 по делу N А82-3075/2016; Постановление ФАС Московского округа от 26.02.2014 N Ф05-677/2014 по делу N А40-163307/12-155-1495

[4] Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 27.07.2016 N Ф10-2359/2016 по делу N А35-7858/2015; Постановление ФАС Северо-Западного округа от 19.11.2009 по делу N А26-1130/2009

[5] Постановление ФАС Московского округа от 12.04.2010 N КГ-А40/2888-10 по делу N А40-53989/09-113-494