Cделки с земельными участками зачастую содержат множество «подводных камней», которые могут обернуться громадными «рифами» на пути идущего на полном ходу бизнеса. Причем такие «рифы» зачастую всплывают в достаточно узком проливе, судоходство в котором контролирует «Росреестр».
Отказы Росреестра от регистрации сделок с землей зачастую затрагивают судьбу находящихся на них объектах недвижимости: зданий, строении, сооружений и т.д. и порой бывают явно неожиданными для заявителей.
В данном информационном сообщении представлены некоторые недавно принятые судебные акты по итогам рассмотрения заявлений об оспаривании отказов Росреестра по г. Москве в государственной регистрации договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных для строительства.
Интересен тот факт, что до недавнего времени основная позиция судов, в том числе кассационной инстанции, в отношении подобных споров была полностью противоположной. А еще более интересным является тот факт, что две противоположные позиции судов возникли при рассмотрении аналогичных дел тройкой судей под председательством одного и того же судьи! (председатель Н.С. Чугунова)
Итак, 14.01.2013 г. ФАС МО вынес постановление по делу № А40-17043/12-119-169, которым оставил Постановление Девятого апелляционного суда без изменения, а кассационную жалобу ООО «1 Артур» о признании незаконным решения Управления Росреестра по Москве от 21.10.2011 г. об отказе государственной регистрации договора аренды земельного участка – без удовлетворения. Девятый апелляционный суд ранее также оставил решение Арбитражного суда без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
(Надо заметить, что еще одна аналогичная кассационная жалоба ООО «1 Артур» была рассмотрена 25.12.2012 г. (правда, другим составом судей, дело № А40-17040/12-16-175). Результат ее рассмотрения аналогичный – Постановление Девятого апелляционного суда оставлено без изменения, кассационная жалоба ООО «1 Артур» – без удовлетворения.)
Суть дела такова. В далеком 2002 году окружной комиссией по предоставлению земельных участков и градостроительному регулированию ЮЗАО Москвы было принято решение о предоставлении ООО «1 Артур» нескольких земельных участков. Основной участок был предоставлен для строительства и последующей эксплуатации стационарного автозаправочного комплекса с набором сервисных услуг. На основании указанного решения окружной комиссии Префектом Москвы в 2003 году было издано соответствующее Распоряжение Префекта ЮЗАО о предоставлении земельных участков для проектирования, строительства и последующей эксплуатации. Между ООО «1 Артур» и Москомземом (ныне – ДЗР Москвы) был подписан долгосрочный договор аренды земельного участка (на 25 лет).
В 2011 году ООО «1 Артур» обратилось в Управление Росреестра по Москве с заявлением о государственной регистрации договора и дополнительного соглашения к нему. В числе документов, прилагаемых к заявлению о государственной регистрации, было и само вышеуказанное решение Префекта ЮЗАО.
Однако Росреестр отказал в регистрации договора, сославшись на нарушение порядка предоставления земельного участка для строительства, и указав, что земельный участок должен был быть предоставлен только по результатам торгов.
Свою позицию Росреестр обосновал следующим образом: поскольку на территории Москвы установлено градостроительное зонирование территории Генпланом развития, то согласно ст. 11 ЗК РФ предварительное согласование места размещения объектов не проводится, следовательно, необходимо соблюсти порядок, предусмотренный п. 4 ст. 30 ЗК РФ для предоставления земельного участка без предварительного согласования мест размещения объектов. А указанный порядок предусматривает проведение торгов.
Обратимся к Земельныму кодексу РФ. При предоставлении земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предусмотрена возможность предоставления земельных участков:
- без предварительного согласования мест размещения объектов
- с предварительным согласованием мест размещения объектов.
В аренду участки могут быть предоставлены как с предварительным согласованием мест размещения объектов, так и без него. Без предварительного согласования участок может быть предоставлен при условии проведения торгов по продаже права заключения договора аренды земельного участка или без проведения торгов на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка. Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка.
Для предоставления земельного участка с предварительным согласованием мест размещения объектов необходимо соблюсти следующий порядок, предусмотренный п. 5 ст. 30 ЗК РФ:
- выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 настоящего Кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта;
- выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета;
- (пп. 2 в ред. Федерального закона от 13.05.2008 N 66-ФЗ)
- утратил силу. – Федеральный закон от 13.05.2008 N 66-ФЗ;
- принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 настоящего Кодекса.
Поскольку п. 5 ст. 31 ЗК РФ предусмотрено, что результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, а вышеуказанный акт не был представлен в составе необходимых для проведения государственной регистрации документов, Росреестр сделал вывод об отсутствии юридической силы Распоряжения Префекта.
Однако согласно п. 7 ст. 30 ЗК РФ именно решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления (в рассматриваемом случае – Распоряжение Префекта ЮЗАО) является основанием для заключения договора аренды земельного участка и его государственной регистрации. Этот довод был указан и в жалобе, однако ФАС МО его не принял во внимание, указав в своем постановлении, что заявителем не были предоставлены доказательства, подтверждающие предварительное согласование места размещения объекта, и, следовательно, наличие возможности заключения договора аренды земельного участка без проведения торгов. Сославшись на Постановление Президиума ВАС РФ от 24.06.2008 г. № 3351/08 (которое не имеет отношение к рассматриваемой ситуации, поскольку в нем идет речь об уступке права на заключение договора вне аукциона, причем рассматривался договор о предоставлении земельных участков для жилищного строительства, порядок заключения которого регулируется иными статьями ЗК РФ), суд посчитал, что договор аренды противоречит нормам земельного законодательства и в силу ст. 168 является ничтожной сделкой.
Необходимо отметить, что Распоряжение Префекта ЮЗАО никто не оспаривал (в соответствии с гл. 24 АПК РФ). Вместе с тем, как следует из Постановления ФАС МО, даже при наличии Решения Префекта ЮЗАО, (который, по смыслу п.п. 5, 7 ст. 30 ЗК РФ является подтверждением соблюдения порядка предварительного согласования места размещения объектов) заявитель должен доказать, что соблюден порядок предоставления земельного участка!
А теперь обратимся к Федеральному закону РФ от 21.07.1997 г № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – «Закон о регистрации»). П. 1 ст. 17 Закона о регистрации в качестве оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним предусматривает:
– акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
- договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;
- акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;
- свидетельства о праве на наследство;
- вступившие в законную силу судебные акты;
- акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
- иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;
- иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.
Согласно п. 2 ст. 17 Закона о регистрации «не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.»
(Требования документов, представленных на регистрацию, отвечали требованиям ст. 18 Закона о регистрации).
Кроме того, перечень оснований для отказа в государственной регистрации прав предусмотрен ст. 20 Закона о регистрации. Ни один из них не подпадает под основание, указанное в официальном отказе Росреестра (все было бы иначе, если бы:
- Распоряжение Префекта ЮЗАО было признано недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;
- и/или ЗК РФ не содержал указания на то, что Решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка для строительства является основанием для государственной регистрации договора аренды земельного участка).
Поэтому представляется, что оценка регистрирующим органом Распоряжения Префекта ЮЗАО выходит за рамки правовой экспертизы (кстати, подобное же мнение высказано в постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 23.04.2007 г. по делу № Ф-10-5215/06-04АП-176/07-Ф02-2007/07).
Если предположить, что ООО «1 Артур» не будет обращаться в ВАС РФ для пересмотра судебных актов в порядке надзора, то был бы шанс приобретения права аренды земельного участка, на котором расположены построенные объекты (строения, сооружения), на основании нормы ст. 36 ЗК РФ (исключительное право на приватизацию). Однако для этого необходимо, чтобы объекты находились в собственности ООО «1 Артур». В рассматриваемых постановлениях ФАС МО указано, что в материалах дела отсутствуют доказательства регистрации права собственности на объект недвижимости, находящийся на земельном участке, договор аренды которого был представлен на государственную регистрацию.
Таким образом, есть риск признания построенных объектов недвижимости самовольной постройкой (со всеми вытекающими последствиями).
Аналогичная кассационная жалоба о признании незаконным решения Управления Росреестра по Москве была рассмотрена почти год назад – 02.02.2012 г. (дело № А40-28357/11-93-215). Обстоятельства дела схожие. Однако тогда выводы тройки судей (председатель Н.С. Чугунова) были прямо противоположными выше рассмотренному Постановлению ФАС МО от 14.01.2013. Тогда судьи пришли к правомерному выводу:
- что предоставление земельного участка осуществлялось с предварительным согласованием мест размещения объектов, проведение торгов в рассматриваемом случае не предусматривается;
- основанием для заключения и регистрации договора аренды земельного участка является решение компетентного органа (в рассматриваемом случае – Распоряжение Префекта ЮАО от 22.11.2006 г.);
- об отсутствии оснований для проведения торгов и незаконности отказа ответчика в государственной регистрации договора аренды земельного участка.
Правовая позиция Федеральных арбитражных судов, в том числе иных округов, по аналогичным кассационным жалобам как раз соответствовала приведенной в Постановлении ФАС МО от 02.02.2012 г. Эта позиция не в пользу Росреестра.
Если же судебная практика изменится в пользу позиции Росреестра, то представляется, что это может усложнить ситуацию для части застройщиков, поскольку некоторые земельные участки предоставлялись для строительства в более ранние периоды, соответственно, по разным причинам акт о выборе земельного участка может отсутствовать у застройщика.
Кроме того, подобная судебная практика может стать прецедентом выхода в целом Росреестра за рамки правовой экспертизы документов, его требований о представлении дополнительно документов, прямо не предусмотренных Законом о регистрации.
Если предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, будет регулироваться, в том числе, в порядке, предусмотренном Проектом Федерального закона «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую ГК РФ» (далее – «Проект»), то, скорее всего, будет актуальным применение такого вида вещного права, как право застройки – право владения и пользования чужим земельным участком в целях возведения на нем здания или сооружения и его последующей эксплуатации. (Удобство использования этой схемы заключается, прежде всего, в исключении риска досрочного расторжения договора, какой имел место при аренде земли, предоставленной для строительства объектов недвижимости. Кроме того, срок действия договора об установлении права застройки достаточно большой для осуществления строительства объекта и его дальнейшей эксплуатации. Привлекательно также то, что размер платы на право застройки может меняться не чаще чем один раз в 10 лет по соглашению сторон, а при недостижении соглашения – по решению суда. Правда есть и некоторые «минусы» для застройщика: например, при прекращении права застройки здания и сооружения, принадлежавшие лицу, имеющему право застройки, поступают в собственность собственника земельного участка).
При этом необходимо учитывать, что согласно вышеуказанного Проекта:
- право застройки подлежит государственной регистрации;
- возможность аренды земельного участка под строительство, предусмотренное ныне действующим законодательством, сохраняется.
В любом случае рассмотренная ситуация показывает необходимость тщательной экспертизы правоустанавливающих документов на земельные участки, в том числе при заключении сделок слияния-поглощения M&A.
P.S.:
Вне рамок изложенного выше информационного сообщения обращаем внимание, что с начала 2013 года для регистрации права собственности на объект недвижимого имущества (зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства) необходима их предварительная постановка на кадастровый учет. Это вытекает из п. 1.2. ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», п.п. 1, 2 ст. 43 Федерального закона от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (Закон о кадастре).
В числе необходимых для кадастрового учета документов ст. 22 Закона о кадастре предусмотрен технический план здания, сооружения, помещения либо объекта незавершенного строительства. Этот документ является результатом кадастровых работ, выполняемых кадастровым инженером на основании договора подряда.
Вместо предоставления технического плана возможно представление копии разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию при условии его выдачи после дня вступления в силу Закона о кадастре (согласно подп. 3 п. 1 ст. 22, п. 7 ст. 47 Закона о кадастре)
Кроме того, кадастровые планы, технические паспорта, иные документы, которые содержат описание объектов недвижимости и выданы в установленном законодательством Российской Федерации порядке до дня вступления в силу Закона о кадастре в целях, связанных с осуществлением соответствующей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, признаются действительными и имеют равную юридическую силу с кадастровыми паспортами объектов недвижимости (п. 2 ст. 47 Закона о кадастре).
Ситуацию проанализировал:
Алексей Родин – ведущий юрисконсульт Alta-via
