Конституция Российской Федерации, провозглашая свободу экономической деятельности в качестве одной из основ конституционного строя России, гарантирует право частной собственности, закрепляет принцип неприкосновенности собственности, в силу которого никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.
Помимо права частной собственности, Конституция Российской Федерации закрепляет за каждым гражданином особое право – право на жилище. Законодатель предполагает ответственность самих граждан к его реализации, и одновременно обязывает органы публичной власти создать для этого необходимые условия.
Право на жилище является важнейшим гарантом экономических свобод граждан, и вместе с тем дает гражданам представление об их социальной защищенности. Социальная политика – важнейшее направление в современной деятельности государства, защита права граждан на жилище – одна из важнейших функций государства.
Несмотря на социальную защищенность права на жилище, любой гражданин может стать жертвой мошеннических действий злоумышленников.

Существует масса мошеннических схем, таких как:

подделка документов, необходимых для совершения сделки (начиная от доверенности, заканчивая решением суда, подтверждающим право собственности на объект недвижимости);
продажа по недействительной или отмененной доверенности;
заключение притворных сделок;
введение юридически неграмотных собственников недвижимости в заблуждение, когда под видом залога квартиры проводится сделка купли-продажи, при которой выдается заем в обмен на подписанный договор купли-продажи квартиры;
“двойная продажи” квартир, в том числе на рынке строящегося жилья, и т.д.

Следует обратить внимание, что далеко не всегда именно мошеннические действия приводят к незаконному переходу права на недвижимое имущество. Очень часто можно столкнуться с ситуацией, когда в силу незнания закона, собственник жилого помещения продает его, не подозревая, что такое помещение не подлежит перепродаже. Или была осуществлена незаконная приватизация жилого помещения (квартиры) в обход несовершеннолетних лиц.
В контексте данного сообщения речь пойдет именно о мошеннических действиях, хотя описанные ниже способы правового регулирования незаконного перехода права актуальны и для любых других аналогичных правовых ситуаций.
На государственном уровне существует масса способов защиты права граждан на недвижимое имущество (в том числе права на жилище). Одним из таких способов является государственная регистрация права.
Из закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним следует, что права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, причем государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Пояснительная записка к Федеральному закону от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” (Закон о регистрации), законодатель предусматривает целью государственной регистрации, кроме всего прочего, проверку законности перехода права на недвижимое имущество. Из пояснительной записки видно, что одной из основных целей, государственного института регистрации права является защита экономических и социальных прав граждан.
К сожалению, на данный момент, государственная регистрация не в состоянии создать условия, при которых, возникающие права граждан на недвижимое имущество, будут в достаточной мере защищены. На практике, проверка документов поданных на государственную регистрацию права, ведется по формальным признакам. Проверяется соответствие поданных на государственную регистрацию документов внутренним административным регламентам, и по их формальному соответствию, в большинстве случаев, выдается документ, подтверждающий государственную регистрацию права.
Случаи уличения мошеннической составляющей в регистрируемой сделке – единичны.
И все-таки, несмотря на формальный подход к регистрации права, государство на уровне нормативно-правовых актов защищает права, обманутых мошенниками, граждан.
Статья 302 Гражданского кодекса Российской Федерации вводит понятие Добросовестного приобретателя. Если лицо, которое приобрело жилое помещение, не знало и не должно было знать, что помещение переходит помимо воли собственника и сможет это доказать в суде, то такое лицо будет считаться добросовестным приобретателем.
Помимо добросовестного приобретателя, виновные мошеннические действия могут коснуться и законного собственника жилого помещения. Даже при наличии института виндикации – истребования имущества из чужого незаконного владения, законному собственнику не всегда удается вернуть «утраченное» право собственности на недвижимое жилое имущество.
В целях обеспечения более высокой степени защиты прав граждан на жилище, предотвращения негативных социальных последствий в связи с возможной утратой жилого помещения, как собственником, так и добросовестным приобретателем, введен особый порядок предоставления государством гарантии, имеющей компенсационный характер.
Возможность компенсации предусмотрена статьей 31.1 Закона о регистрации прав, а также статьей 1069 ГК РФ.
Согласно статье 1069 ГК РФ – вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, подлежит возмещению. Вред возмещается за счет соответственно казны Российской Федерации.
На основании статьи 31.1. Закона о регистрации, собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеют право на разовую компенсацию за счет казны Российской Федерации.
Размер указанной компенсации составляет один миллион рублей.
Компенсация выплачивается в случае, если в соответствии с вступившим в законную силу решением суда о возмещении вреда, причиненного в результате утраты имущества, взыскание по исполнительному документу не производилось в течение одного года, в том числе по причине отсутствия у виновного лица необходимого количества денежных средств.
Для выплаты государственной компенсации необходимо соблюдение ряда условий:
лицо, претендующее на компенсацию, обращалось в суд с иском о возмещении вреда, причиненного в результате такой утраты жилого помещения;
своим решением суд обязал ответчика возместить данному лицу причиненный вред;
решение суда не было исполнено ответчиком;
по независящим от взыскателя вреда (убытков) причинам (т.е. несмотря на все предпринятые им усилия и принятые меры по обеспечению исполнения решения суда) указанное решение суда не было исполнено в принудительном порядке в течение года со дня начала исчисления срока предъявления исполнительного документа.
Кроме того по смыслу рассматриваемой статьи можно выделить еще одно необходимое условие для получения государственной компенсации:
– должно быть установлено лицо, совершившее мошеннические действия (возбуждено уголовное дело), и в отношении него должно быть вынесено законное решение суда о возмещении вреда.
Следует обратить внимание, что компенсация предусмотрена, лишь в отношении жилых помещений. Гарантия выплаты компенсации распространяется на любые категории физических лиц – граждан Российской Федерации, иностранных граждан, лиц без гражданства и т.д.
К сожалению, до недавнего времени, воспользоваться правом на государственную компенсацию, удавалось лишь считанным единицам граждан. Связано это в первую очередь с тем, что порядок предоставления компенсации до сих пор не установлен. Единственным возможным способом взыскания компенсации является подача искового заявления в суд, с требованием о предоставлении такой компенсации. Судебная практика по таким делам сложилась отрицательная. Связано это в первую очередь с тем, что предметом доказывания по таким делам стала диспозиция, изложенная в статье 1069 ГК РФ и в ст. 53 Конституции РФ1. То есть, предметом доказывания была именно виновность, уполномоченного должностного лица при регистрации права собственности на недвижимое имущество.
Между тем указанный правовой механизм может быть задействован собственником (добросовестным приобретателем) имущества только в случаях незаконных действий регистрирующего органа, ответственность за которые несет государство.
Такой способ применения положений ст. 31.1 целиком и полностью противоречит положениям, которые указаны в пояснительной записке к законопроекту, которым в Закон о регистрации права в 2004 году была введена ст. 31.1.
В соответствии с пояснительной запиской и экономическим обоснованием к закону, законодатель преследовал цель возмещения собственнику (добросовестному приобретателю) потерь, вызванных утратой права собственности на жилое помещение, независимо от вины государства, т.е. тогда, когда право собственности было утрачено им не по вине работников регистрирующего органа, а в результате действий третьих лиц.
Такая ситуация существовала вплоть до Четвертого июня две тысячи пятнадцатого года, когда Постановлением Конституционного Суда РФ №13-П (далее по тексту Постановление), была подробно растолкована глава V, федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В частности положения ст. 31.1 Закона о регистрации, были признаны неконституционными по смыслу, придаваемому правоприменительной практикой.
Следует обратить внимание, что до принятия названного выше постановления, Конституционный суд четыре раза рассматривал аналогичные дела и каждый раз своим Определением отказывал в рассмотрении жалобы по существу.
Кроме того, следует обратить внимание на то, что конституционный суд не признал положения статьи 31.1 не соответствующими Конституции, а признал практику их применения неконституционной и нарушающей социальные и экономические гарантии граждан.
Следует отметить, что Постановление Конституционного суда, кроме всего прочего, должно дать мощный толчок, к разработке специальной программы по предоставлению компенсации добросовестным приобретателем и обманутым собственникам жилых помещений. Кроме того, хотелось бы верить, что регистрация прав на недвижимое имущество в скором времени перестанет быть лишь формальным этапом, на котором государственный регистратор осуществляет формальное соответствие документов, поданных на регистрацию закону, но и проверяет, при помощи, имеющихся в его распоряжении средств, общую законность сделки.
Считаю, что Рассматриваемое Постановление Конституционного суда, является новым этапом в предоставлении гражданам, ставшими жертвами мошенников, государственной компенсации. В глобальном смысле, это новый виток в формирование социального общества, в котором любой гражданин чувствует себя социально защищенным.

Нормативно-правовая база информационного сообщения

“Конституция Российской Федерации” (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ)
“Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)” от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 29.06.2015)
Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 29.06.2015) “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”
Постановление Конституционного Суда РФ от 04.06.2015 N 13-П “По делу о проверке конституционности положений статьи 31.1 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” в связи с жалобой граждан В.А. Князик и П.Н. Пузырина”
<Письмо> Минфина РФ от 25.02.2010 N 08-05-08/758 <О выплате разовой компенсации за счет казны Российской Федерации>

1 Каждый имеет право на возмещение государством вреда, причиненного незаконными действиями (или бездействием)

Автор статьи:

Титов Леонид – помощник юрисконсульта компании Альта Виа