В современном мире инвестиции в недвижимость традиционно остаются надежным средством сохранения и приумножения капитала. В России одним из самых эффективных направлений инвестирования в недвижимость является строительство. В большинстве регионов Российской Федерации инвестиции в строительство объектов недвижимости обеспечивают долговременный доход инвестору. В среднем в России один строительный (инвестиционный) проект приносит прибыль в 15%, в то время как в Европе не превышает и 5% (Гемаева И.Д. Строительство как одно из направлений инвестиционной деятельности (на примере Новгородской области) / И.Д. Гемаева // Наука, технология, техника: перспективные исследования и разработки: сб. науч. тр. по мат. I Междунар. науч.-практ. конф. (Калининград, 30.11.2016 г.).
Инвестиционный договор, инвестиционные правоотношения: содержание понятий, основные особенности
Для реализации инвестиционного проекта заключается соглашение между субъектами инновационной деятельности – инвестиционный договор. Инвестиционным договором в строительной деятельности будет любой договор, заключенный в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации, если возникающие правоотношения подпадают под определение инвестиционных. Это подтверждается и определением Высшего Арбитражного Суда от 30.12.2010 года № ВАС 17142/10, в котором инвестиционным договором признан инвестиционный контракт.
Инвестиционными признаются правоотношения, связанные с вложением денежных средств, ценных бумаг, иного имущества, имущественных прав, имеющих денежную оценку, в предпринимательскую или иную деятельность в целях получения прибыли или иного полезного эффекта (Ляхова, М.А. Инвестиционные договоры в строительстве: понятие, признаки, существенные условия, возможные риски / М.А. Ляхова // Юридическая наука и практика: проблемы современности и перспективы развития: мат. I Всерос. науч.-практ. конф. (Нижний Новгород, 30.03.2013 г.), далее – М.А. Ляхова, Инвестиционные договоры в строительстве: понятие, признаки, существенные условия, возможные риски).
Известно также, что строительные инвестиции имеют самые минимальные риски, к тому же рынок довольно емкий, и все это дает возможность на протяжении длительного времени иметь хорошие доходы без дополнительных вложений средств.
Риски инвестиционных проектов. Актуальность тем реновации и реконструкции территорий
Возможные риски, возникающие при исполнении инвестиционных договоров в строительстве, могут быть связаны со следующими обстоятельствами. Во-первых, с решениями экономического характера, принимаемых на территории страны или региона. В регионах могут применяться собственные методы проведения инвестиционной политики: предоставление налоговых льгот, создание за счет средств региональных бюджетов страховых и залоговых фондов, гарантии соблюдения обязательств перед инвесторами, участие органов государственной власти региона в инвестиционной деятельности через предоставление бюджетных кредитов. В то же время реализация этих методов на практике не всегда оказывается эффективной, к тому же в региональном законодательстве, как правило, нет многоуровневой системы отбора проектов, нет критериев отбора инвестиционных проектов, отсутствует порядок финансирования инвестиционных проектов в кризисной ситуации. Во-вторых, чтобы инвестиционный проект в сфере строительства имел успех, необходимо учитывать мнение потенциальных покупателей строящейся недвижимости (М.А. Ляхова, Инвестиционные договоры в строительстве: понятие, признаки, существенные условия, возможные риски). В Москве, например, как отмечают А.Н. Ларионов и И.В. Романова, в сфере инвестиций в строительство существуют такие проблемы, как исчерпание ресурса свободных площадок в центре, отстраненность государства от инвестиционного процесса, снижение спроса на строительство и покупку элитного жилья (Ларионов, А.Н. Инвестиционные проблемы развития рынка элитного жилья / А.Н. Ларионов, И.В. Романова // Современные проблемы инвестиционной деятельности в Российской Федерации и странах СНГ: мат. II Междунар. науч.-практ. конф. (г. Москва, 29.12.2010 г.).
В связи с этим актуальность приобретают комплексная застройка (реновация территорий) и реконструкция кварталов в центре Москвы. Здесь возникает третья проблема: в сферу инвестиционной деятельности оказываются вовлечены в большом количестве граждане–собственники или наниматели жилых помещений на территории, подлежащей реконструкции. Каждый собственник имеет право на получение от инвестора нового жилья или денежной компенсации. В некоторых случаях эти проблемы решаются через расселение домов, на что уходит очень много времени, поскольку граждане хотят извлечь максимум преференций из ситуации. Таким образом, в подобных случаях невозможно прогнозировать временные затраты, необходимые для разрешения проблем с собственниками имущества. Кроме того, вряд ли можно предположить степень общественной активности вокруг потенциального объекта строительства (с подобной проблемой столкнулись городские власти Санкт-Петербурга при попытке реализации проекта «Охта-центр», который предусматривал не только строительство высотного здания, но и развитие депрессивной территории). Прочие риски при реализации инвестиционных договоров в строительстве связаны с конкретным видом договора, а равно с общими рисками, характерными для предпринимательской деятельности (надежность партнера, добросовестность при исполнении обязательств, успешный контакт с государственными структурами, наделенными правами по регистрации договоров с недвижимым имуществом, госприемка построенных зданий или сооружений и пр. (М.А. Ляхова, Инвестиционные договоры в строительстве: понятие, признаки, существенные условия, возможные риски). Основными факторами, сдерживающими деятельность строительных организаций, являются также: высокий уровень налогов, неплатежеспособность заказчиков, конкуренция со стороны других строительных фирм, высокая стоимость материалов, конструкций, изделий и т.д. Последствия рисков инвестирования в инвестиционно-строительном комплексе являются: превышение длительности и стоимости этапов инвестиционно-строительного проекта. В данных условиях актуальной проблемой является разработка нормативно-правовых и организационно-экономических механизмов регулирования инвестиционной деятельности в строительстве, позволяющих минимизировать подобные риски (Щенятская, М.А. Строительное инвестирование как особый вид инвестиционной деятельности / М.А. Щенятская, И.П. Авилова, А.Е. Наумов // Мир науки и инноваций. – 2015. – № 2(2).
Строительство недвижимости в рамках ГЧП- и МЧП-проектов
В последние годы активно набирает обороты государственно-частное/муниципально-частное партнерство (далее – ГЧП/МЧП) в сфере строительства недвижимости. В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 13.07.2015 года № 224-ФЗ «О государственно-частном партнерстве, муниципально-частном партнерстве в Российской Федерации и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» ГЧП или МЧП – это юридически оформленное на определенный срок и основанное на объединении ресурсов, распределении рисков сотрудничество публичного партнера и частного партнера, которое осуществляется в целях привлечения в экономику частных инвестиций, обеспечения доступности товаров, работ, услуг и повышения их качества. Суть ГЧП или МЧП состоит в том, что публичный партнер (Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование) заключает гражданско-правовой договор (соглашение) с частным партнером об объединении ресурсов и распределении рисков для достижения общественно полезных целей в порядке и на условиях, определенных федеральным законом.
Одним из принципов ГЧП/МЧП является страхование его рисков. С помощью данного принципа появляется возможность совмещения механизмов предотвращения убытков и, в случае их причинения, получения компенсаций. Особая роль в процессе распределения рисков принадлежит государству, которое, используя такие инструменты, как гарантии выкупа активов; субординированные кредиты; государственные гарантии; прямые субсидии, способно существенно снизить обременение риском частный бизнес.
Преимущества использования механизмов ГЧП заключаются в снижении рисков, внедрении инноваций, сокращении затрат по проекту, привлечении дополнительных финансовых ресурсов и, безусловно, повышение эффективности инфраструктурного объекта. Все это важно и для органов государственной власти (органов местного самоуправления), и для субъектов предпринимательской деятельности (Зверева, С.А. Государственно-частное партнерство: вчера, сегодня, завтра / С.А. Зверева, В.А. Бушуй // Труды Уральского гос. экон. ун-та: сб. науч. ст. / Отв. Е.Б. Дворянкина; редкол. В.Ж. Дубровский и др. – Екатеринбург: УГЭУ, 2016 г.).
