Интересно выявлять, как правовые конструкции используются в самых обычных жизненных ситуациях. Например, при бронировании жилья. Подумал об этом, когда бронировал квартиру с помощью сервиса Airbnb (www.airbnb.ru).
Данный сервис позволяет бронировать различную недвижимость (от комнаты до острова) во многих городах. Изначально сервис был предназначен для того, чтобы собственники недвижимости во время своего отпуска имели возможность сдать недвижимость в аренду. Впоследствии целевая аудитория сервиса значительно увеличилась, и сейчас там есть, из чего выбирать.
Привлекательная черта сервиса – порядок оплаты. Потенциальный арендатор оплачивает арендную плату не напрямую собственнику недвижимости, а посреднику, которым выступает сервис Airbnb. В течение 24 часов после заселения арендатора в недвижимость, сервис перечисляет арендную плату собственнику. Если заселение по каким-либо причинам не происходит, арендатор сообщает об этом сервису, который приостанавливает выплату собственнику до урегулирования спорного вопроса.
Данный порядок оплаты основан на конструкции эскроу (которой было посвящено одно из предыдущих сообщений).
Напомню, что собой представляет эскроу. По договору эскроу депонент (арендатор) обязуется передать на депонирование эскроу-агенту (сервису Airbnb) имущество в целях исполнения обязательства депонента по его передаче другому лицу, в пользу которого осуществляется депонирование (бенефициару-собственнику), а эскроу-агент обязуется обеспечить сохранность этого имущества и передать его бенефициару при возникновении указанных в договоре оснований (заселение арендатора в недвижимость).
В данном случае, использование конструкции эскроу позволяет сбалансировать интересы арендатора и собственника:
– арендная плата оплачивается предварительно – что защищает интересы собственника, исключает риск ненадлежащей оплаты арендной платы (несвоевременной, неполной), а также риск поздней отмены бронирования (в этом случае собственник вправе требовать уплаты неустойки из суммы арендной платы, находящейся у сервиса);
– арендная плата оплачивается не собственнику напрямую, а сервису Airbnb – что защищает интересы арендатора; в случае нарушения обязательств со стороны собственника, арендатор не требует возврата арендной платы от заинтересованного собственника, а имеет возможность обратиться к независимому сервису и приостановить перечисление денег от сервиса к собственнику.
Таким образом формируется надёжный гражданский оборот, вызывающий доверие.
Недобросовестное поведение в таких условиях становится не то чтобы невозможным, но затруднительным (чисто технически).
Помимо эскроу, сервис Airbnb использует дополнительную правовую конструкцию. Так, собственникам гарантируется возмещение ущерба, причинённого недвижимости арендатором.
С одной стороны, это напоминает возмещение вреда лицом, не являющимся причинителем вреда. Но по законодательству России, случаи такого возмещения могут быть предусмотрены лишь законом (п. 1 ст. 1064 Гражданского кодекса). Договор не может предусматривать возмещение вреда лицом, не являющимся причинителем вреда. Поэтому данная конструкция здесь неприменима.
С другой стороны, здесь много общего с договором страхования и с банковской гарантией. Но сервис не является ни страховой организацией, ни банком. Что исключает использование данных конструкций.
Остаётся поручительство. Поручитель (сервис) обязывается перед собственником отвечать за исполнение арендатором его обязательства – в части сохранности недвижимости.
Помимо правовых конструкций, сервис Airbnb использует социальные. Арендатор может оставлять публичные (видимые всем) отзывы о собственнике. А собственник может оставлять публичные отзывы об арендаторе.
В данном случае, социальные механизмы выполняют страховочную функцию. Предположим, что недобросовестная сторона всё же смогла обойти правовые конструкции:
– арендатор внёс плату, не получил доступ в недвижимость, а собственник представил подложные доказательства нахождения собственника в недвижимости;
– арендатор внёс плату, получил доступ в недвижимость, но сообщил сервису об отсутствии доступа.
В этом случае, потерпевшая сторона имеет возможность оставить публичный отзыв о недобросовестной стороне. Отрицательный отзыв сильно затруднит заключение недобросовестной стороной последующих сделок с использованием сервиса.
P.S. Сам не раз пользовался описываемым сервисом. От использования остались наилучшие впечатления: всё работает без сбоев, квартиры соответствуют описанию и фотографиям, цены дешевле чем гостиницах, а выбор больше. В общем, рекомендую.
Автор статьи:
Максим Баранов – ведущий юрисконсульт Alta-via
