Проблема

Клиент компании арендовал нежилое здание в центре Москвы для использования в качестве офиса. Когда у арендатора отпала необходимость в аренде всего здания, до окончания срока аренды оставалось еще десять лет. Арендатор столкнулся с потребностью, с одной стороны, отказаться от аренды всего здания, а с другой, сохранить права аренды некоторых нежилых помещений.

Решение

В ходе консультации о возможных путях прекращения договора аренды с сохранением права владения и пользования несколькими помещениями в здании, юристам стало известно, что на нежилое здание претендует новый арендатор.

Юристами была предложена схема передачи прав и обязанностей арендатора по договору новому арендатору с параллельной передачей в субаренду части нежилых помещений в здании прежнему арендатору. Передача права аренды была осуществлена в форме перенайма.

В ходе анализа условий договора основной аренды юристы выявили волеизъявление арендодателя на передачу в субаренду и перенайм, выраженное в самом договоре аренды. Таким образом, арендатор был освобожден от обязанности дополнительно получить согласие арендодателя для совершения каждой конкретной сделки.

Юристы подготовили и сопроводили две сделки: по передаче здания в перенайм и части помещений в субаренду. Поскольку основной договор был зарегистрирован, то соглашения о перенайме и субаренде также были зарегистрированы в установленном законодательством порядке.

Сторонам арендных правоотношений следует учитывать сформулированную ранее действующим Высшим Арбитражным судом РФ позицию о том, что передача арендатором другому лицу права аренды возможна исключительно способами, установленными в ст. 615 Гражданского кодекса РФ. При этом среди указанных способов нет уступки права требования (цессии).

Особенность

  • особый порядок передачи права аренды;
  • проведение двух смежных сделок.