Одним из самых распространенных договоров с недвижимым имуществом является договор аренды. Субъекты предпринимательской деятельности (речь в настоящей статье будет идти о них), не обладающие возможностью или желанием приобрести недвижимость в собственность, активно прибегают к аренде необходимого им недвижимого имущества.
Договоры аренды недвижимости можно разделить на две группы: простые договоры, в которых на стороне арендодателя и арендатора выступают по одному субъекту права, и договоры с множественностью лиц, в которой хотя бы на одной стороне выступает несколько лиц. В настоящей статье рассмотрим множественность лиц на стороне арендатора в договоре аренды земельного участка.
Аренда с множественностью лиц на стороне арендатора особо распространена в случае расположения на одном земельном участке нескольких объектов недвижимости: зданий, сооружений и их частей. Предоставляя в аренду соответствующее недвижимое имущество, арендодатели также должны передать арендатору права владения и пользования земельным участком, на котором такая недвижимость расположена.
Обязательства с множественностью лиц, в свою очередь, можно разделить на долевые и солидарные. Именно от того, каким является обязательство, зависит объем ответственности каждого из участвующих в нем субъектов. Долевое обязательство представляет собой обязательство, в котором каждый участник несет ответственность перед кредитором в размере принадлежащей ему доли. При этом, доли признаются равными, если иное не установлено законом, иными НПА или самим обязательством. В солидарном обязательстве кредитор имеет право потребовать его исполнения: 1) совместно от всех должников; 2) отдельно от каждого должника.
За кредитором солидарного обязательства, не получившего удовлетворение от одного из должников, закреплено право требования недополученного от оставшихся солидарных должников. При этом, ответственность солидарных должников сохраняется до момента полного исполнения обязательства перед кредитором. По общему правилу, в обязательстве с участием на стороне должника нескольких предпринимателей, устанавливается солидарная ответственность.
Исключения составляют случаи, установленные законом, иными правовыми актами или договором. Допустим клиент планирует заключить договор аренды здания. При этом, земельный участок, на котором располагается здание, был передан в аренду арендаторам других объектов недвижимости, расположенных на нем. В право аренды земельного участка должно было быть предоставлено в случае его присоединения к имеющемуся договору аренды земельных участков с множественностью лиц на стороне арендатора. В указанном договоре была установлена солидарная ответственность арендаторов. То есть, при нарушении одним арендатором обязанности по внесению арендной платы, ответственность возлагалась на всех арендаторов.
Солидарная ответственность является расширенной, по сравнению с долевой, и зависит больше от добросовестности других лиц в обязательстве. Именно поэтому для арендаторов приемлемым вариантом в таких случаях является долевая ответственность. Так, принимая на себя то или иное обязательство, субъект будет нести ответственность в размере принадлежащей ему доли. Субъект не будет нести ответственность в случае добросовестного исполнения принятых на себя обязательств. При солидарной ответственности все участники обязательства подвержены риску привлечения их к ответственности в случае нарушения одним из субъектов своего обязательства.
Своим клиентам (арендаторам) мы рекомендуем устанавливать долевую ответственность в договоре с множественностью лиц на стороне должника, а в случае, если ответственность уже установлена, изменять характер ответственности на долевую путем заключения соответствующего соглашения к договору
