Покупателем недвижимости может стать любое физическое лицо, достаточно существования действующего заграничного паспорта и денег. Перед покупкой лучше воочию увидеть объект недвижимости, для чего можно прибегнуть к услугам агентств недвижимости и воспользоваться ознакомительным туром.
Германия
Физическое лицо независимо от гражданства имеет право приобрести землю либо дом во всех федеральных землях Германии. Если покупка оформляется на юридическое лицо, то необходимо получить документ, подтверждающий законное существование фирмы, в Торговой палате (Handelskammer). Для начала понадобится изучить содержание Поземельной книги (Grundbuch), осуществить это можно как самостоятельно, так и через нотариуса. В книге содержатся данные всех собственников земли, сведения об обременениях и ограничениях.
Важно!
Обременение в виде ипотеки переходит на сторону покупателя только в том случае, если покупатель дает на это свое согласие. Любые обременения кредитами, ипотекой должны быть исключены из поземельной книги, когда проводится процедура переоформления права собственности на объект недвижимости. Однако покупатель не подвергает себя риску, поскольку деньги поступают на счет продавца после одобрения банком исключения обременения (Loschungsbewilligung). Удаление обременения происходит после внесения полной покупной цены либо ее части. Тогда одна часть погашается, а другая – выплачивается на условиях договоренности с банком.
После проверки объекта стороны обращаются к нотариусу, при этом обязательное присутствие обеих сторон не предусматривается. Процедура регистрации права собственности проводится в два этапа:
1) Предварительная регистрация (Auflassungsvormerkung) – после заключения предварительного договора купли-продажи нотариус направляет в Поземельный суд (Grundbuchamt) запрос на предварительную регистрацию права нового собственника. После этого деньги переходят к продавцу.
2) Окончательная регистрация (Grundbucheintragung) – как только деньги поступают на счет продавца, уплачивается налог (~3,5 % от покупной цены, в Берлине ~6%), нотариус направляет заявку в Поземельный суд для оформления окончательной регистрации.
Вся информация содержится в электронном кадастре Поземельной книги, в любое время можно получить выписку. Полная процедура купли-продажи занимает в целом от 2 до 4-х месяцев, иногда и дольше. Продавец несет бремя оплаты расходов, связанных с исключением обременений из Поземельной книги, а также расходы по вспомогательному заверению сделки (Nachgenehmigung), если он отсутствовал на основном заверении (Beurkundung). Нотариальные расходы определяются по специальной нотариальной таблице (средний размер-1,5%, если цена недвижимости низкая, то размер нотариальных расходов ~2,3%).
Обращаем внимание, что в Германии больше предложений на вторичном рынке недвижимости, чем в новостройках. Последнее характерно для новостроек в больших городах, то есть для недвижимости класса «люкс». Также, многие покупатели недвижимости предпочитают строить жилье, так как это обходится дешевле, чем покупка дома. При строительстве кв.м жилья ~ 600 евро до 1,5 тыс., земельный участок уже с проведенными коммуникациями ~100-800 евро за кв.м.
Франция
После того, как покупатель определился с выбором, стороны заключают предварительный договор (Compromis de Vente либо Promesse de Vente).
Важно!
До подписания договора продавец обязан представить покупателю документы о техническом состоянии объекта. Его суть в диагностировании объекта на соответствие заявленному метражу, наличию или отсутствию термитов, свинца, асбеста (асбест – это строительный материал, который был запрещен во Франции в 1996 году, поскольку обнаружилось, что он является причиной серьезных заболеваний). Если покупатель приобретает квартиру в многоквартирном доме, то техническая документация предоставляется только на квартиру, но не на общее имущество (лестницы, коридоры). Если в результате проверки выяснится, что, к примеру, свинец есть, то продавец за свой счет проводит работы по удалению материала. Стоимость такого тестирования включается в цену недвижимости.
Заверение предварительного договора нотариусом не требуется, сразу же после подписания покупатель вносит депозит в размере 10% от стоимости объекта (5% в случае приобретения строящийся недвижимости). Данная сумма хранится на счету у нотариуса. По французскому законодательству после подписания предварительного договора у покупателя есть 7 дней для того, чтобы отказаться от сделки и получить обратно депозит.
Важно!
Мэрия каждого города Франции может приобрести объект недвижимости по стоимости, прописанной в предварительном договоре, вместо покупателя (droit de preemption). Задаток в таком случае вернется, но никаких компенсаций не будет.
Срок действия предварительного договора – 3 месяца. Для подписания основного (окончательного) договора стороны должны обратиться к нотариусу. Этот договор также именуется актом продажи (Acte de Vente). Вся сумма покупки должна быть перечислена на счет нотариуса. При заключении окончательного договора покупатель получает промежуточный документ права собственности – аттестацию. Новый собственник обязан застраховать объект недвижимости, проконтролировать выполнение условия должен нотариус.
После проведения сделки нотариус в течение двух дней регистрирует нового собственника в Специальном регистрационном бюро хранилища ипотек (Conservation des hypotheques). Срок – около 2-3 месяца. Полноправным собственником покупатель становится после получения свидетельства о собственности.
Во Франции действует специальная государственная программа Лизбек (Leaseback), ее цель в привлечении инвестиций. Недвижимость отчуждается для того, чтобы собственник сдавал ее в аренду. Жилье приобретается с мебелью и прочими атрибутами благоустройства. Доход гарантирован – 4-5%, при этом необходимо заключать договор с управляющей организацией. Исключительной обязанностью собственника является уплата налога на недвижимость (~1 комнатная квартира – 300 евро в год). Остальные траты берет на себя управляющая компания.
В заключении отметим, что законодательством этих стран стремится предусмотрены максимально комфортные условия для приобретения недвижимости.
Автор статьи: Нино Гулбани, младший юрисконсульт компании Alta Via.
