В период аренды коммерческой недвижимости вряд ли обходится без улучшений арендованного имущества.
Так, при осуществлении арендатором ремонта, переоборудования, реконструкции зачастую осуществляется монтаж инженерного и/или иное оборудования, ранее отсутствующего на объекте недвижимости при передаче его арендатору.
При этом договоры аренды недвижимого имущества, чаще всего, предусматривают, что арендованное имущество возвращается с учетом нормального износа и проведенных арендатором неотделимых улучшений без возмещения арендатору стоимости таких улучшений.
Прекращение договорных отношений по аренде сопровождается передачей (возвратом) имущества арендодателю и могут возникнуть ситуации, когда стороны договора аренды по-разному квалифицируют произведенные улучшения: арендатор, например, относит их к неотделимым (которые не могут быть демонтированы/изъяты без причинения вреда имуществу арендодателя), арендатор – к отделимым.
Тогда в случае судебного спора вопрос о классификации улучшений (отделимые или неотделимые) решается, как правило, по результатам проведения соответствующей судебной экспертизы.
Бывают случаи, когда арендатор, уверенный в принадлежности осуществленных в период аренды улучшений к отделимым, заключает с третьими лицами договор купли продажи имущества, входящего в состав таких улучшений.
При этом арендодатель, относя такое имущество к неотделимым улучшениям, может воспрепятствовать его демонтажу с целью передачи покупателю.
Примером тому является спор по делу 305-ЭС20-10335, связанный с предъявлением требования покупателя такого имущества об истребовании его из незаконного владения арендодателя, отказавшегося передавать покупателю оборудование – систему подъемного оборудования верхней механизации театральной площадки (которая была ранее установлена арендатором после демонтажа прежней аналогичной системы).
Три судебных инстанции, руководствуясь результатами проведенной при рассмотрении дела в первой инстанции экспертизы, посчитали, что рассматриваемое оборудование не относится к конструктивным несущим элементам здания и является отделимым (съемным) от элементов помещения, где оно установлено, и может демонтировано без причинения вреда (повреждения) элементам данного помещения.
Однако высший суд усмотрел нарушение права арендодателя, ходатайство которого в проведении повторной экспертизы в апелляционной инстанции было оставлено без удовлетворения (Определение ВС РФ от 19.01.2021), а Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ указала:
«Делая вывод о том, что оборудование является отделимым и может быть демонтировано без вреда элементам помещения, суды не учли, что понятие улучшений неотделимых без вреда от арендованного имущества, используется в гражданском законодательстве для целей определения прав и обязанностей сторон договора аренды.
Неотделимые улучшения могут иметь различные формы, приобретаемые не только в ходе ремонта, необходимого для поддержания имущества в состоянии, позволяющем использовать его арендатору, но и в результате достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, технического перевооружения имущества, в результате чего арендованное имущество получает существенные качественные улучшения.» (Определение от 04.03.2021).
Судебные акты нижестоящих инстанций были отменены, а дело отправлено на новое рассмотрение, по итогам которого сторонами было заключено мировое соглашение.

Также могут возникнуть ситуации, когда арендатор, не желая возвращать неотделимые улучшения (в нарушение договорных условий), самостоятельно их демонтирует, возвращая арендодателю недвижимое имущество или его часть в первоначальном состоянии (без осуществленных неотделимых улучшений).
Стоит отметить, что такое нарушение может быть выявлено арендодателем как по итогам сопоставления фото- или видеосъемок, а также по результатам анализа технической документации, предъявленной ранее арендатором арендодателю для согласования последним проведения соответствующих работ (например, проектной документации на ремонтные работы).
В этом случае есть риск предъявления со стороны арендодателя требований к арендатору о возмещении убытков (а возможно и иных санкций, предусмотренных соответствующим договором аренды).