Согласно статье 1, часть 2, Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”, привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких средств не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только указанными в нем способами:
- на основании договора участия в долевом строительстве;
- путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, жилищных сертификатов;
- жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Президиум Верховного Суда РФ рассмотрел некоторые вопросы, касающиеся применения норм Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” (далее по тексту – Федеральный закон) (Письмо Верховного Суда РФ от 30.01.2013 N 7-ВС-368/13), в частности, подлежат ли применению нормы Федерального закона при рассмотрении дел по спорам об исполнении сделок по привлечению денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов (иных объектов недвижимости), осуществляемому иными, помимо указанных в части 2 статьи 1 названного Федерального закона, способами (предварительные договоры купли-продажи, договоры о совместной деятельности и т.д.).
В Письме ВС РФ сообщается, в частности, что действие Федерального закона “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с 1 апреля 2005 года (дата вступления ФЗ в законную силу), сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.
ВАС РФ в постановлении от 11.07.2011 N 54 “О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем” (пункт 11) в частности указал, что положения Федерального закона “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” являются специальными по отношению к положениям ГК РФ о купле-продаже будущей вещи. Разъяснения, содержащиеся в настоящем Постановлении (за исключением абзаца второго пункта 4, в котором в частности указано, что судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи), не подлежат применению при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества по Закону о долевом участии в строительстве. На основании изложенного судам следует учитывать, что привлечение средств граждан для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости возможно только способами, указанными в пункте 2 статьи 1 Закона о долевом участии в строительстве.
_______________
Таким образом, суды различных юрисдикций при анализе одного и того же федерального закона, сформировали, по сути, отличающуюся правоприменительную практику.
И как обычно: суд общей юрисдикции, как ему кажется, защитил права граждан, как «слабого» звена в гражданских правоотношениях, не способного понимать значения заключаемых сделок, подписываемых документов, а арбитражный суд сухо следовал букве закона, «невзирая на лица».
Учитывая, что подобные коллизии для нашей правоприменительной практики не редкость (достаточно вспомнить противоречия по вопросу защиты прав добросовестного приобретателя), можно сделать вывод, что когда «конфликт» двух судебных систем достигнет апогея, мы станем свидетелями появления на свет совместного постановления двух Президиумов – ВС и ВАС, которое и поставит точку в этом вопросе.
А пока же гражданам придётся жить в условиях, когда застройщики будут выдумывать всё более и более изощрённые способы «относительно честного» отъёма у них денег для строительства новых домов, а федеральный закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости свою охранительную функцию выполнять не будет.
Это очередной пример того, как суд общей юрисдикции, руководствуясь благими намерениями, по своей сути, оказал гражданам медвежью услугу.
