13 июля 2015 года Государственной Думой был принят новый закон о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Федеральный Закон от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон)).
По своей природе данный Закон является квинтэссенцией Федерального Закона о государственном кадастре недвижимости №221-ФЗ и Закона о регистрации прав на недвижимость №122-ФЗ. Закон служит отличным показателем развития российского законодательства в сфере регистрации прав на недвижимость на новый уровень.
Надо отметить, что Закон вступает в силу с 1 января 2017 года, поэтому у граждан, юридических и должностных лиц будет достаточно много времени, дабы подготовить себя к реалиям нового Закона.
НЕМНОГО О НОВОМ РЕЕСТРЕ
Основной идеей закона является объединение двух реестров – Единого государственный реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) и Государственного кадастра недвижимости (ГКН) в одно целое. Для этого Законом был введен новый реестр – Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
ЕГРН включает в себя: кадастр недвижимости; реестр прав на недвижимость; реестр границ (сведения о границах объектов, межевых делах); реестровых дел; кадастровых карт; а также книг учета, поданных на государственную регистрацию документов.
ИНТЕРЕСНЫЕ ОСОБЕННОСТИ ЕГРН
Реестр целиком ведется в электронном виде, в бумажном виде хранятся лишь реестровые дела (заявления, поданные на государственную регистрацию). На данный момент реестр ведется в электронном и бумажном виде. К 2017 году все документы, которые хранятся в Росреестре в бумажном виде, должны быть приведены в цифровую форму.
Открытость сведений, содержащихся в ЕГРН. В общем и целом это не новшество, так как принцип открытости сведений содержался и в старых законах. Но, судя по всему, количество общедоступных сведений значительно увеличится. Форма выписки из ЕГРН еще не утверждена, так что наверняка говорить сложно. Было бы интересно, если законодатель в ближайшем будущем предусмотрел прямой доступ заинтересованных лиц к реестру через базу в Интернете (отсутствие необходимости в получении выписок из реестра).
Безвременный срок хранения сведений об объекте в реестре, данные об измененных и более несуществующих объектах в реестре сохраняется на постоянной основе.
ПОДАЧА ЗАЯВЛЕНИЯ О РЕГИСТРАЦИИ ПРАВА НА НЕДВИЖИМОСТЬ В РОСРЕЕСТР
Во второй части обзора коснемся непосредственно нового порядка подачи заявления о государственной регистрации права. В принципе ничего кардинально усложняющего жизнь заявителей в законе не появилось, есть даже крайне позитивные моменты. Например, теперь регистрацию прав на недвижимость и кадастровый учет объектов недвижимости будет осуществлять непосредственно Росреестр и его территориальные подразделения. Кадастровая палата будет упразднена. Теперь мы не будем получать приостановки в государственной регистрации лишь по той причине, что у Росреестра не получилось истребовать какие-либо сведения об объекте у Кадастровой палаты.
Еще один крайне интересный и позитивный момент заключается в том, что после вступления в силу Закона, заявители смогут подать заявление о постановке на кадастровый учет и/или о регистрации права в ЛЮБОЙ территориальный орган Росреестра или в любой МФЦ. Сейчас можно подать заявление лишь по территориальному признаку местонахождения объекта недвижимости.
Теперь государственная регистрация и постановка на кадастровый учет объекта недвижимости в большинстве случаев происходит одновременно. Раньше эти действия происходили отдельно друг от друга и не имели общего течения срока исполнения.
Постановка на кадастровый учет и государственная регистрация будет осуществляться в течение 10 дней (раньше такой срок составлял минимум 20 дней). Государственная регистрация без кадастрового учета – 7 дней (раньше 10 дней), кадастровый учет без регистрации – 5 дней (раньше 7 дней).
Учет и государственная регистрация будут проводиться одновременно, как говорилось ранее, в том числе в случаях:
создания объекта недвижимости (за исключением ситуаций, когда кадастровый учет можно осуществить без одновременной государственной регистрации прав);
образования объекта недвижимости (кроме случая изъятия земельного участка или расположенной на нем недвижимости для государственных и муниципальных нужд);
прекращения существования объекта недвижимости, права на который зарегистрированы в ЕГРН;
образования или прекращения существования части объекта, на которую распространены ограничения прав и обременения объекта, подлежащего государственной регистрации.
Так же Законом установлены случаи, когда юридическое или физическое лицо вправе не обращаться за государственной регистрацией права непосредственно. Такая регистрация должна произойти в порядке межведомственного взаимодействия между Росреестром и государственным или муниципальным органом власти в том случае, если правовой акт, на основании которого возникает право на объект недвижимого имущества, принят непосредственно данным органом власти.
Случаи, когда кадастровый учет или государственная регистрация права происходят отдельно друг от друга:
создание объекта недвижимости на основании разрешения на ввод объекта капстроительства в эксплуатацию, которое представлено органом государственной власти, местного самоуправления в порядке межведомственного взаимодействия;
прекращение существования объекта, права на который не зарегистрированы в ЕГРН;
изменение основных характеристик объекта.
Еще один интересный момент, касающейся юридических лиц. Теперь при государственной регистрации права на недвижимое имущество юридического лица к заявлению не нужно прикладывать учредительные документы. Росреестр научился получать такие документы путем межведомственного взаимодействия с ИФНС.
РЕЗУЛЬТАТЫ РАССМОТРЕНИЯ ОБРАЩЕНИЙ
В третьей части немного о том, что новое может получить лицо, подавшее документы на государственную регистрацию в качестве результата.
Отказ в государственной регистрации. Перечень случаев, когда регистратор может отказать в государственной регистрации, в общем и целом не изменился. Это неправильный формат заявления, поданного в электронном виде, отсутствие подписи заявителя на документах, поданных на государственную регистрацию, и невыполнение условий из-за которых произошла приостановка регистрации права.
Приостановка государственной регистрации. Здесь законодатель дал себе волю. Если в ныне действующем законе о кадастре и в законе о регистрации существует 7 и 10 причин для приостановки соответственно, то в новом законе их 51.
Перечисленные в новом Законе основания приостановления определили пределы проведения правовой экспертизы, которая осуществляется только на предмет наличия или отсутствия оснований приостановления или отказа в кадастровом учете или государственной регистрации прав. Следовательно, если указанные основания отсутствуют, кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав приостановленными быть не могут.
Кроме того, увеличен срок приостановки государственной регистрации. Теперь государственный регистратор может приостановить государственную регистрацию на 3 месяца по заявлению лица, подавшего документы на государственную регистрацию на 6 месяцев. Сейчас срок 1 и 3 месяца соответственно.
Получение выписки из ЕГРП. Теперь положительным исходом рассмотрения заявления о государственной регистрации станет именно выписка из ЕГРП, свидетельства о государственной регистрации права будут отменены.
Пока векторы развития государственной регистрации права на недвижимое имущество выглядят достаточно радужно. Новый Закон лишнее тому подтверждение. Он направлен на упрощение процесса регистрации, прозрачность процессов регистрации, снижение административного барьера, уменьшение сроков государственной регистрации и т.д. Новый реестр (ЕГРН) должен упростить гражданам доступ к нему, собрать внутри себя все сведения об объектах недвижимости, обеспечить сохранность и незыблемость сведений, содержащихся в реестре.
До вступления Закона в силу еще много времени, и все может кардинально измениться. Наверняка, при практическом применении норм Закона выявится множество недостатков и недоработок, которые будут постепенно исправляться законодателем. Будет формироваться новая судебная практика, и в конце концов Закон займет достойное место в российском праве.
Автор статьи:
Титов Леонид – младший юрисконсульт компании “Альта Виа”
