После внесения изменений в подпункт 22 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ (федеральный закон от 29.09.2019 N 325-ФЗ) Росреестр занял позицию, что соглашение о расторжении договора аренды недвижимого имущества, заключенного на срок от 1 года и более, подлежит государственной регистрации как сделка, и, соответственно, для ее регистрации необходима оплата госпошлины:
– для физических лиц – 2 000 рублей;
– для организаций – 22 000 рублей.
Однако стоит обратить внимание на следующее.
Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – «Закон») предусмотрено:
– Государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (п. 3 ст. 1 Закона);
– Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения (п. 6 ст. 1 Закона).
Согласно ст. 153 ГК РФ под «сделками» признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
В соответствии со ст. 164 ГК РФ:
– сделка подлежит государственной регистрации, если это предусмотрено законом;
– государственной регистрации также подлежит сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки.
В п. 3 ст. 453 ГК РФ предусмотрено, что в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке – с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.
Ч. 2 ст. 651 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации.
Таким образом, учитывая вышеуказанное, а также принимая во внимание, что соглашение о расторжении договора аренды нежилых помещений направлено не на изменение условий зарегистрированной сделки (договора аренды недвижимого имущества), а на прекращение гражданских прав и обязанностей, отсутствуют основания считать, что такое соглашение подлежит государственной регистрации как сделка с объектом недвижимости: закон предусматривает государственную регистрацию именно изменения условий сделки, а не ее прекращение.
При расторжении договора аренды имеет место прекращение ограничения права и обременения недвижимого имущества (прекращение аренды).
При этом п. 8.2. ч. 3 ст. 333.35 НК РФ предусмотрено, что за государственную регистрацию прекращения ограничений прав или обременений объектов недвижимости государственная пошлина не уплачивается.
Министерство финансов Российской федерации в письме от 14.10.2013 г. N 03-05-06-03/42728 разъяснило, что государственная регистрация соглашения о расторжении договора аренды рассматривается как государственная регистрация прекращения ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, за которую государственная пошлина не взимается.
Можно предположить, что вышеуказанная позиция Росреестра связана с тем, что Порядок ведения единого государственного реестра недвижимости (Приложение № 1 к приказу Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943) в разделе «6.3. Особенности внесения и ЕРГН записей о государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, удостоверения проведенной государственной регистрации аренды» содержит п. 99 следующего содержания:
«99. Государственная регистрация прекращения и расторжения договора аренды осуществляется посредством погашения записей о сделке и об ограничении (обременении) в порядке, установленном пунктом 16 Порядка.
Если основанием для расторжения договора аренды является соглашение сторон такого договора, то в реестр прав на недвижимость также вносится запись о сделке – государственной регистрации соглашения.»
Получается, что подзаконный нормативно-правовой акт установил то, что не предусматривает закон, а именно: что соглашение о расторжении договора аренды является сделкой, подлежащей государственной регистрации.
Учитывая, что закон имеет большую юридическую силу, чем акт министерства (в рассматриваемом случае – вышеуказанный Приказ Минэкономразвития РФ), – должны применяться требования закона. Это предусмотрено и процессуальными нормами права:
– Арбитражный суд, установив при рассмотрении дела несоответствие нормативного правового акта иному имеющему большую юридическую силу нормативному правовому акту, в том числе издание его с превышением полномочий, принимает судебный акт в соответствии с нормативным правовым актом, имеющим большую юридическую силу (ч. 2 ст. 13 АПК РФ);
– Суд, установив при разрешении гражданского дела, что нормативный правовой акт не соответствует нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу, применяет нормы акта, имеющего наибольшую юридическую силу (ч. 2 ст. 11 ГПК РФ);
– Если при разрешении административного дела суд установит несоответствие подлежащего применению нормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу, он принимает решение в соответствии с законом или иным нормативным правовым актом, имеющим большую юридическую силу (ч. 2 ст. 15 КАС РФ).
Поэтому в случае оспаривания в судебном порядке возврата Росреестром документов без рассмотрения (в связи с неоплатой госпошлины за государственную регистрацию соглашения о расторжении договора аренды недвижимого имущества) можно и нужно ссылаться на необходимость применения в спорных отношениях норм закона.
