Предоставляя объект недвижимости в субаренду, нередко арендаторы забывают запрашивать согласие на это у собственника недвижимости. В дальнейшем у такого участника гражданских правоотношений могут возникнуть проблемы. Предлагаю рассмотреть в настоящей статье последствия неполучения согласия собственника объекта недвижимости на заключение договора субаренды и способы их предотвращения.

Перед тем, как заключить субдоговор арендатор должен или запросить соответствующее согласие у арендодателя, или удостовериться, что основной договор позволяет сдавать помещение в субаренду без таких дополнительных согласий.

Кроме этого, согласие собственника недвижимости потребуется для передачи имущества в безвозмездное пользование, передачи права по договору аренды в залог, внесение имущества в качестве вклада в уставный капитал.

Если такое согласие не получить, то собственник недвижимости вправе требовать о расторжении договора аренды между ним и арендатором в судебном порядке; требовать признания сделки между арендатором и субарендатором недействительной, применение последствий недействительности; требовать возврата неосновательного обогащения с уплатой процентов; требовать возмещение убытков; истребовать имущество из чужого незаконного владения.

Так, например, Арбитражный суд рассмотрел дело по иску Департамента имущества г. Москвы к ООО “Арсеналы мира”, согласно материалам дела, которого Истец оформил с Ответчиком договор аренды от 29.08.2006 г.

Договор аренды оформлен на период с 09.09.2005 г. до 08.09.2010 г., зарегистрирован в установленном законом порядке – 17.01.2007 г.

Согласно п. п. 5.3.1, 5.3.3 договора, субаренда возможна только после получения согласия арендодателя.

При исследовании субдоговора от 01.05.2007 г. усматривается, что объект аренды сдан в субаренду арендатором в нарушение указанных выше пунктов соглашения, т.е. без согласия арендодателя и данная сделка является ничтожной, т.к. в силу ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды

Согласно ст. 608 ГК РФ – право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или управомоченному законом, или собственником лицом сдавать имущество в аренду.

Арендатор по договору аренды от 29.08.2006 г. N 08-487/06 – не был наделен правом, без согласия собственника сдавать помещение в субаренду и в силу закона договор субаренды является ничтожной сделкой.

Чтобы такой ситуации не возникло арендатору, который собирается сдавать в дальнейшем помещение, здание или иной объект недвижимости, рекомендуется предусмотреть в договоре аренды с собственником следующее условие:

Арендатор вправе без дополнительного согласия Арендодателя сдавать помещение в субаренду.

Таким образом, перед заключением договора субаренды арендатор и субарендатор должны удостовериться в том, что для заключения договора субаренды у них имеются все необходимые основания. Заключить соглашение можно при наличии согласия на это собственника, выраженного в отдельном документе или договоре аренды.