При заключении договора аренды стороны должны внимательно отнестись к условиям о несении обязанности по проведению капитального ремонта, так как это напрямую связано с деятельностью сторон сделки. В настоящей статье предлагаю рассмотреть некоторые особенности, связанные с указанием в договоре условий о текущем и капитальном ремонтах.
Текущий ремонт арендованного помещения направлен на своевременное предохранение такого помещения от износа и не ставит своей целью улучшить характеристики имущества, в отличие от неотделимых улучшений. Обычно в ходе такого ремонта устраняются мелкие повреждения и неисправности.
Капитальный ремонт – это сложные работы, в ходе которых изношенные конструкции меняются на новые или происходит замена отдельных элементов на более прочные.
В соответствии с нормами законодательства, если стороны не предусмотрят в договоре иное, арендодатель обязан проводить капительный ремонт, а арендатор – текущий.
Срок на проведение капитального ремонта может быть предусмотрен договором, а при его отсутствии работы должны производиться в разумный срок. В случае нарушения данного обязательства арендатор вправе:
- произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя стоимость ремонта либо зачесть ее в счет арендной платы;
- потребовать уменьшения арендной платы;
- потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Для того, чтобы арендатор смог зачесть расходы, понесенные на капитальный ремонт, в счет арендной платы ему необходимо сделать следующее:
- Внимательно прочесть договор перед подписанием и убедиться, что арендодатель не возлагает свою обязанность по проведению капитального ремонта на арендатора.
- При приемке помещения подробно указать в акте недостатки принимаемого помещения.
- Убедиться, что ремонт помещения отвечает признакам капитального.
- Направить претензию в адрес арендодателя с требованием о проведении капитального ремонта с предоставлением доказательств технической доказанной необходимости такого ремонта.
- Запросить согласие арендодателя на совершение капитального ремонта силами арендатора.
- Подготовить на случай судебного спора документальные доказательства об уклонении от выполнения капитального ремонта арендодателем, а также о том, что в проведении такого ремонта имелась срочная необходимость.
Если не выполнить вышеперечисленное, арендатор рискует понести убытки, связанные с выполнением капитального ремонта за свой счет.
Так, например, ИП Панина Елена Александровна обратилась с апелляционной жалобой о расторжении договора аренды и взыскании убытков в сумме 2 279 964,77 руб. к ИП Коханской Людмиле Сергеевне в Арбитражный суд г. Москвы (дело N А40-117137/19).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 21 января 2019 года в удовлетворении первоначальных исковых требований отказано.
Как следует из материалов дела, 24.09.2018 г. между ИП Коханской Л.С. (Арендодатель) и ИП Паниной Е.А. (Арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения N 24/09/2018 г., в соответствии с условиями которого, арендодатель передает принадлежащие ему на праве собственности, а арендатор принимает в аренду, часть нежилого помещения, общей площадью 149 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, п. Десеновское, ул. 1-ая Нововатутинская, д. 1.
Согласно п. 1.3 Договора, передаваемое в аренду нежилое помещение находится в исправном состоянии и отвечает всем требованиям.
В силу п. 1.4 Договора, указанное нежилое помещение передается арендатору для организации “Фитнес студии”, Магазина спортивного питания и товаров”.
В соответствии с п. 2.2 Договора, арендодатель обязуется передать арендатору нежилое помещение в состоянии, соответствующем условиям договора аренды, назначению арендованного нежилого помещения и его пригодности для эксплуатации.
01.10.2018 г. нежилое помещение было передано арендодателем арендатору по акту приема-передачи нежилого помещения.
Мотивируя заявленные исковые требования, истец по первоначальному иску указывает на то, что переданное ему помещение не могло использоваться по целевому назначению, так как помещение имело только “Черновую отделку”, что отражено в акте, арендатор неоднократно обращался к арендодателю с просьбой провести капитальный ремонт помещения, необходимый для его использования по целевому назначению.
Как следует из искового заявления, ввиду того, что арендодатель уклонялась от исполнения своих обязательств по капитальному ремонту, арендатор за свой счет произвел капитальный ремонт в арендуемом помещении на общую сумм 1 594 164,77 руб.
При этом, истец указывает, что до настоящего момента арендуемое помещение непригодно для использования по целевому назначению, поскольку арендуемое помещение не соответствует требованиям, установленным “ГОСТ 57116-2016” Национальный стандарт Российской Федерации. Фитнес-услуги. Общие требования к фитнес-объектам”. И не соответствует требованиям СП 2.1.2.3304-15 “Санитарно-эпидемиологические требования к размещению, устройству и содержанию объектов спорта”, в частности главе VI требования к воздушно-тепловому режиму.
Истец направил ответчику требование расторгнуть договор аренды нежилого помещения N 24/09/2018 от 24.09.2018 г. в течение 10 дней с момента получения указанной претензии, а также требование о возмещение убытков в виде уплаченной арендной платы на общую сумму 2 826 364,77 руб.
В адрес ответчика были направлены – 25.05.2019 г. письмо о возврате нежилого помещения, 16.06.2019 г. претензия об оплате арендных платежей, 24.06.2019 г. письмо о возврате нежилого помещения.
Ввиду того, что ответчик по встречному иску уклоняется от возврата нежилого помещения по состоянию на 10.07.2019 г. задолженность по арендной плате составила 778 600 руб.
Рассмотрев заявленные требования, суд апелляционной инстанции согласился со следующими выводами первой инстанции:
Из акта приема-передачи нежилого помещения от 01.10.2018 г. следует, что помещение было передано арендодателем арендатору с соблюдением условий договора аренды (п. п. 1.11, 2.1, 2.2) и в состоянии, пригодном для использования в соответствии с целями и условиями его предоставления, при этом подтвердив, что стороны взаимных претензий друг к другу не имеют.
Помещение было построено и сдано застройщиком Индивидуальному предпринимателю Коханской Людмиле Сергеевне по договору N 50:20/2:1э участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 29.07.2016 г. и передаточному акту от 30.09.2017 г.
Согласно п. 2.1 Договора N 50:20/2:1э участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 29.07.2016 г., передаваемое помещение предназначено для торгово-офисной деятельности. Отделочные работы в помещении производятся участником строительства по своему усмотрению.
ИП Панина Е.А. была первым арендатором после получения Помещения от Застройщика. Состояние переданного Истцу Помещения от Ответчика соответствовало состоянию принимаемого Ответчиком Помещения от Застройщика.
Таким образом, помещение отвечало, всем заявленным требования и было готово к косметическому ремонту.
Договором аренды стороны урегулировали свои обязательства по ремонту объекта аренды. Согласно п. 3 Договора, арендатор обязан нести возникающие в связи с коммерческой эксплуатацией арендованного помещения расходы, в том числе на оплату текущего ремонта и расходуемых в процессе эксплуатации материалов (п. 3.3 Договора). А также любые улучшения арендуемого помещения производить за свой счет и только с письменного разрешения арендодателя с надлежащим оформлением необходимых разрешений (п. 3.7).
Таким образом, ИП Паниной Е.А. было необходимо произвести текущий ремонт по индивидуальному проекту для использования помещения в своих профессиональных целях, для чего в момент подписания договора аренды с целью соблюдение п. 3.7 Договора, был согласован акт допуска арендатора для подготовительных работ, без согласования цены, видов работ и т.д., и даны арендатору “арендные каникулы” с уменьшением арендной платы на 1 – 4 месяца аренды в два раза (п. 4.1 Договора).
ИП Панина Е.А. на дату подписания акта приема-передачи не заявила претензий относительно состояния принимаемого в аренду нежилого помещения, не направляла и не получала предварительного разрешения на осуществление капитального ремонта.
Только после окончания ремонта ИП Панина Е.А. прислала на подпись ИП Коханской Л.С. техническое задание и ведомость объемов и работ, которые были приложением к договору подряда N 26-09/18 от 26.09.2018 г. Сам договор и/или стоимость работ (услуг) и другие существенные условиям ИП Коханской Л.С. не были предоставлены.
Поскольку в результате капитального ремонта улучшаются основные технические характеристики и эксплуатационные показатели объекта аренды, такой ремонт осуществляется арендатором только при технической доказанной необходимости.
ИП Панина Е.А. не представила документальных доказательств, что ИП Коханская Л.С. уклонялась от выполнения капитального ремонта или что в его проведении имелась срочная необходимость.
Заявитель жалобы также утверждает, что “у сдаваемого нежилого помещения имеются скрытые недостатки, а именно отсутствие сантехнической вентиляции и не работоспособность общеобменной вентиляции (что подтверждено заключением), что не позволяет использовать данное нежилое помещение по его целевому назначению, и не могло быть выявлено арендатором при первоначальном осмотре и до подписания договора аренды”.
При этом, указанный довод не подтвержден материалами дела. Никаких обращений и/или уведомлений о проблемах с вентиляцией в течение всего срока аренды от Арендатора не поступало, соответственно, и возможности решать проблему, если она могла иметь место, у собственника не было. Обязанность немедленно сообщать Арендодателю об обнаружении технических неисправностей оборудования в Помещении закреплена Договором аренды (п. 3.8).
Более того, ответчик, узнав о Технической экспертизе, обратился в управляющую компанию ООО “НВ-Сервис” с запросом о функционировании вентиляции. Как следует из Ответа управляющей компании ООО “НВ-Сервис” Ответчику Ответ от 26.07.2019 г. N 931-н.ж. на N 38-в.ж. от 14.01.2019 г. Коханской Л.С. “вентиляционные установки, обслуживающие Помещение N 1 по адресу 1-ая Нововатутинская, д. 1, работоспособны и включены”.
Утверждение технической экспертизы, что “система приточной вентиляции находится не в работоспособном состоянии” не соответствует действительности.
Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе также отклоняются судебной коллегией, поскольку заявитель жалобы не получал, и даже не запрашивал, от Арендодателя предварительного разрешения на осуществление капитального ремонта (Акт для проведения подготовительных работ от 24.09.2018 г. свидетельствует о даче согласия Арендатору на подготовительные работы для организации его бизнеса, и не имеет отношения к капитальному ремонту, так как не содержит технического задания на проведение капитального ремонта, извещения о стоимости предстоящих работ и согласия Арендодателя с этой стоимостью).
По сути, капитальный ремонт – это полное восстановление или замена основных конструкций объекта аренды, в результате чего существенным образом улучшаются технические показатели недвижимого имущества.
Поскольку в результате капитального ремонта улучшаются основные технические характеристики и эксплуатационные показатели объекта аренды, такой ремонт осуществляется арендатором только при технической доказанной необходимости.
Как следует из Ведомости объемов и работ на выполнение ремонта в помещении “Фитнес студии” (Приложение N 1 к ТЗ), перечисленные в Ведомости работы не содержат работ, которые можно было бы отнести к капитальному ремонту.
Таким образом, если истец не представил доказательств, что ответчик уклонялся от выполнения капитального ремонта или что в его проведении имелась срочная необходимость, то выполненный Истцом самостоятельно ремонт является неотделимым улучшением Помещения, и применению подлежит ст. 623 ГК РФ в совокупности с п. 3.22 Договора аренды, и стоимость неотделимых улучшений не подлежит возмещению.
Данное положение корреспондирует с п. 3.7 Договора аренды, в соответствии с которым любые улучшения арендуемого Помещения (как отделимые, так и неотделимые) должны производиться только с письменного разрешения Арендодателя с надлежащим оформлением необходимых разрешений “При прекращении действия договора аренды … все произведенные Арендатором улучшения, неотделимые без вреда для Помещения, переходят в собственность Арендодателя (п. 3.22 Договора аренды).
С учетом изложенного, апелляционный суд посчитал, что судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены нормы материального и процессуального права, вынесено законное и обоснованное решение, в связи с чем, апелляционная жалоба по изложенным в ней основаниям удовлетворению не подлежит.
Таким образом, арендатору недостаточно провести ремонт для получения зачета в счет арендной платы. Стороне договора придется обосновать техническую необходимость такого ремонта и уклонение от его проведения Арендодателем.
