С 01 октября 2013 года (Федеральный закон от 02.07.2013 №142-ФЗ «О внесении изменений в подраздел 3 раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации») в гражданский оборот введен новый объект вещных прав – единый недвижимый комплекс (далее по тексту – ЕНК).

Гражданский кодекс в рамках третьего пакета изменений дополнен статьей 133.1, которая и дает определение ЕНК. Недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс – совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах.

Итак, на базе информации, содержащейся в приведенной статье, можно сделать следующие выводы:

1.      ЕНК – это совокупность объектов, которым посредством юридической фикции придается статус одной недвижимой вещи. Статус приобретается только после государственной регистрации.

2.      ЕНК может включать в себя как движимые  (иные вещи) так и недвижимые объекты.

3.      Появляется веское основание для государственной регистрации линейных объектов (трубопроводы, ЛЭПы и т.д.) в качестве объекта недвижимости, если речь идет о включении их в ЕНК. Ранее, государственная регистрация подобных объектов зачастую была проблематична. Росреестр отказывал в регистрации, отказы приходилось обжаловать в суде.

4.      Зарегистрировать ряд объектов недвижимости, придав им единый статус ЕНК – право, а не обязанность собственника.

5.      Для того чтобы воспользоваться правом зарегистрировать ряд объектов в качестве ЕНК необходимо чтобы:

– все составляющие потенциального ЕНК имели единое назначение (например, производственное);

– или располагались бы на одном земельном участке.

6.      Принимая решение о государственной регистрации суммы объектов в качестве ЕНК, необходимо помнить о том, что к ЕНК будут применяться правила о неделимых вещах (ст. 131 ГК РФ). Например, продать одно из зданий, как самостоятельный объект будет невозможно, возможна будет лишь продажа доли в праве общей собственности на единый объект – ЕНК.

7.      Открытым остается вопрос о возможности после регистрации суммы объектов в качестве ЕНК вернуть/придать им статус самостоятельных объектов.

Для того чтобы получить ответ на этот и другие вопросы, касающиеся детализации статуса ЕНК, необходимо дождаться изменений в законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, о государственном кадастре недвижимости, земельное и градостроительное законодательство, правила ведения ЕГРП и др.

Соотношение ЕНК с предприятием – имущественным комплексом

В 2009 году в рамках Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации (Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации, одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009) предлагалось исключить из статьи 132 ГК РФ (Предприятие) признание предприятия в целом недвижимой вещью по причине выбытия из фактического оборота такой единицы как предприятие. При этом отмечалось, что «необходимо проработать вопрос о включении в ГК нового особого объекта недвижимого имущества – технологического имущественного комплекса недвижимости».

Вопреки предписаниям концепции Законодатель в рамках реформы Гражданского кодекса не отказался от признания предприятия разновидностью недвижимости.

Таким образом, предприятие, как имущественный комплекс и ЕНК, в настоящий момент времени существуют параллельно. Как они будут соотноситься в дальнейшем, покажет практика. Пока, очевидным различием является то, что в отличие от предприятия в ЕНК не включаются:

– Исключительные права

– Долги

– Права требования

В заключение хотелось бы обратить внимание на один достаточно существенный, по мнению автора, негативный момент. В статье 1 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Данный принцип является основополагающим для ряда европейский государств с богатой и непрерывной историей развития земельных отношений. В ряде стран основополагающим объектом считается земельный участок, а вся недвижимость, располагаемая на нем, рассматривается не более чем его улучшения. О том, какие положительные моменты для гражданского оборота несет данный подход стоит говорить отдельно, однако, следует констатировать, что, постулируя описанный выше принцип в ЗК РФ, законодателем была поставлена цель – максимально приблизиться к воплощению в жизнь идеи единой вещи, в рамках которой невозможна ситуация – «собственником земельного участка является одно лицо, а собственником недвижимости на земельном участке – другое».

Из положений обсуждаемой статьи 133.1 ГК РФ не следует, что земельный участок является обязательным элементом ЕНК. Таким образом, реальное положение вещей (при котором земля и недвижимость могут на законном основании находиться в собственности разных лиц) все сильнее отдаляется от идеи единой вещи и принципа – идеала, установленного в ст. 1 ЗК РФ.

Автор статьи:

Ольга Черкашина-Шмидт – юрисконсульт Alta-via