Вопрос правильного согласования перепланировки квартиры или офиса с административными органами часто встает перед гражданами и бизнесом. 14 февраля 2018 года в Москве вступили в силу новые Правила перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах, утверждены Постановлением Правительства Москвы от 29.12.2017 года № 1104-ПП «О внесении изменений в постановление Правительства Москвы от 25 октября 2011 г. N 508-ПП» (далее – «Постановление»).

Изменения затронули различные сферы данного института, в частности:

  • был сильно модифицирован порядок согласования перепланировки в электронной форме через портал mos.ru (электронная услуга «Перепланировка»).
  • был дополнен список видов работ по переустройству и перепланировке, которые необходимо согласовывать;
  • сроки административных процедур, необходимых для узаконивания перепланировки, теперь более точные;
  • были изменены правила дополнительного продления перепланировки;
  • четко прописаны случаи, когда административный орган отказывает в согласовании перепланировки;
  • четко описаны случаи проведения выездной проверки.

Рассмотрим изменения подробнее. Для этого выделим два важных аспекта:

    1. пока изменения коснулись только Москвы;
    2. все перепланировки, узаконивание которых началось до вступления в силу вышеназванного Постановления, будут завершены по старым правилам.
1.Электронные услуги (п. 1.3. Постановления)
Было раньше Стало сейчас
Можно было получить всего две электронные услуги:

·подать документы на электронное оформление согласования будущей перепланировки,

·получить акт о завершении перепланировки.

 Можно сделать всю перепланировку под ключ (как будущую, так и оформляемую задним числом электронная услуга «Перепланировка») (дополнительные услуги):

·оформление ранее проведенной перепланировки,

·продление перепланировки,

·отказ от перепланировки.
Для того чтобы обратиться за электронной услугой физическому лицу и юридическому лицу необходимо иметь подтвержденный доступ к порталу mos.ru (документы загружаются в виде архивов). При этом проект перепланировки должен быть заверен ЭЦП проектной организации.
2.Новые виды работ, которые необходимо согласовывать (п. 2.2.11 и 2.2.12 Постановления)
Любое существенное увеличение полезной площади квартиры, достигнутое в ходе перепланировки, считалось реконструкцией.

Узаконить реконструкцию в многоквартирном доме для собственника помещения в многоквартирном доме являлось непосильной задачей

 Появилось два новых вида работ по перепланировке:

  • устройство (перенос) кухонь, кухонь-ниш,
  • устройство антресоли площадью не более 40 процентов площади помещения, в котором она сооружается (не более одной в квартире/запрещена установка любой сантехники и бытовой техники).
Примечание: в признании антресоли элементом перепланировки есть как положительные, так и отрицательные аспекты.

Отрицательные: признание антресоли видом перепланировки может привести к жесточайшим злоупотреблениям со стороны граждан и юридических лиц. Под понятие антресоли будут пытаться подогнать абсолютно любой вид работ в принадлежащем их помещении (например, надстройка второго этажа).

Положительно: установленные в помещениях антресоли выйдут из «тени». У граждан и бизнеса появится реальная возможность узаконить антресоль, так как по сути, антресоль (чаще всего) является сборно-разборной конструкцией, которую возможно смонтировать без влияния на несущие конструкции здания.
3.Прозрачные и понятные сроки проведения Административных процедур (п. 3.3.7 Постановления):
Согласование перепланировки и переустройства квартиры при оформлении документов до начала работ. 15 рабочих дней (+ время на передачу документов).
Согласование перепланировки и переустройства квартиры для помещений на чердаках и в мансардах, а также расположенных в домах со статусом объекта культурного наследия или выявленного объекта культурного наследия 25 рабочих дней (+ время на передачу документов).
Оформление акта о завершенных работах, на которые было выдано согласование. 5 рабочих дней (+ время на передачу документов).
Оформление акта на ранее выполненные работы без разрешения о согласовании. Если после проверки выяснится, что ремонт сделан с нарушениями, в оформлении перепланировки будет отказано. 25 рабочих дней (+ время на передачу документов).
4.Продление сроков перепланировки (п. 1.4.4 Постановления)
Было раньше: Стало сейчас:
Срок перепланировки возможно было продлить сколько угодно раз, но всего на 30 календарных дней. Срок действия решения о согласовании переустройства и перепланировки помещения в многоквартирном доме и жилом доме продлевается единожды по письменному заявлению заявителя без предоставления дополнительных документов на срок не более шести месяцев (п. 2.11.1.1. Постановления).
По мнению законодателя, установление непродлеваемого срока перепланировки, дисциплинирует лиц, организовавших перепланировку, ведь повторная выдача разрешения на проведения перепланировки станет возможной только после повторного предоставления полного пакета документов, а завершение перепланировки в более поздние сроки приведет к обязанности выплатить штраф, как за перепланировку, проведенную без согласования
5.Дополнительные основания для отказа в проведении перепланировки
1.Ранее выполненные работы по переустройству и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме и жилом доме, производство которых затрагивает архитектурный облик многоквартирного дома, не подлежат согласованию (п. 2.10.1.3.6. Постановления).

В первую очередь данное изменение касается оформлению перепланировки внешних элементов помещения, таких как балконы и лоджии. Законодатель установил правило, что для согласования перепланировки внешних элементов до проведения перепланировки необходимо получить колористический паспорт по заключению МоскомАрхитектуры. Такая практика, по мнению законодателя, позволит избежать таких казусов, как:

1)один балкон в доме красный – все остальные белые.

2)По всему дому установлены обычные окна, а кто-то установил панорамные – во всю стену и т.п.

По мнению автора, данная мера должна дисциплинировать жильцов многоквартирных домов. Но и может привести к страшному злоупотреблению со стороны проверяющих органов, которые начнут штрафовать всех владельце квартир с балконами, цвет которых не вписывается в общий цвет балконов многоквартирного дома.

2.В Постановлении четко указано, что, если произведенная перепланировка привела к захвату общедолевой собственности жильцов многоквартирного дома, то такая перепланировка не может быть согласована, и лицо сделавшее такую перепланировку, должно вернуть помещение в исходный вид.
6.      Выездная проверка МосЖилИнспекцией при проведении перепланировки
Было раньше: Стало сейчас:
Выездная проверка не проводилась. Выездная проверка проводится при согласовании перепланировки в помещения, находящемся на последнем этаже многоквартирного дома и жилого дома, в том числе мансардном этаже (мансарде), а также чердачном пространстве (чердаке) такого дома (3.3.3.1.7.1.1 Постановления).
Видится, что такая мера направлена на ограничение захвата общедолевой собственности жильцов многоквартирного дома, выходящей на чердачное пространство и крышу. Данная мера выглядит достаточно полезной, так как позволит защитить права жильцов многоквартирного дома.

Штрафы за незаконную перепланировку пока остались без изменения:

 Для юридических лиц (только нежилые помещения) от  300 000 до 350 000 рублей (ст. 9.12. КоАП Москвы).  Для физических лиц от 1000 до 2 500 рублей (ст. 7.21   КоАП РФ и ст. 9.12. КоАП Москвы).

Вывод: в настоящий момент новый регламент согласования перепланировки выглядит отличным инструмент для преодоления многочисленных административных процедур. Стали более или менее понятны и прозрачны основания для отказа, четко обозначены сроки. Возможность электронного обмена документами и возможность контроля за исполнением электронных запросов делают процедуру гораздо более прозрачной, чем она была ранее. Безусловно, есть и недостатки, ограничивающие права собственников помещений: колористическое оформление и необходимость соблюдения общего архитектурного облика, а также спорные инструменты, такие как признание антресоли, значительно увеличивающей площадь квартиры, элементом перепланировки.