Постоянное совершенствование норм законодательства, регулирующего отношения в сфере недвижимости, прежде всего, направлено на упрощение процедуры перехода права собственности на объекты, разработку новых возможностей и механизмов, но в то же время, не устраняет существующих проблем (пробелов, коллизий). Эти проблемы вызваны, с одной стороны, противоречивостью норм, с другой стороны – их неисполнением.
В соответствии со ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации. Статья 223 ГК РФ гласит, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Таким образом, лицо, которое проявило волеизъявление по приобретению для собственных нужд недвижимого имущества, становится собственником после совершения компетентными органами регистрационных действий.
Однако, закон не предусматривает переход права собственности на объекты недвижимости исключительно свободные от прав третьих лиц, а также от каких-либо иных обременений.
Стоит обратить внимание на ФЗ № 122 от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», где в статьях 16, 17 представлен список документов необходимых для регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества, среди которых названы [1];
- заявление правообладателя, сторон договора о переходе права собственности (оригинал);
- заявление покупателя о принятии перехода права собственности (оригинал);
- договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества и передаточные акты (оригиналы);
- свидетельства о праве на наследство (оригинал и копия);
- иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав;
- документы, удостоверяющие личность сторон (оригинал для предъявления);
- при необходимости доверенность (оригинал и копия);
- документ об ипотеке (при необходимости) (оригинал и копия);
- нотариально удостоверенное согласие супруга на отчуждение имущества (в случае, если собственность приобреталась в браке) или нотариально удостоверенное подтверждение об отсутствии брака (оригинал и копия);
- при участии в сделке несовершеннолетних лиц – разрешение от органов опеки и попечительства на отчуждение имущества (оригинал и копия).
В таком случае, после подачи документов на государственную регистрацию, если будет обнаружено обременение в виде ареста или же ипотеки, а продавцом актуальная информация не предоставлена, то компетентные органы самостоятельно не допустят (приостановят) проведение такой регистрации. Однако, как поступить в том случае, если ограничение будет заключаться, например, в наличии уже зарегистрированных лиц в жилом объекте?
При этом важно отметить, что в рамках закона не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных в ФЗ-122.
Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (далее – Росреестр) в рамках своих полномочий осуществляет проверку всех представленных продавцом и покупателем документов. Не менее важную роль в этом вопросе также играет ФЗ-210 от 27.10.2010 г. «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг» [2], согласно которому, Росреестр не вправе требовать от заявителя представления документов и информации или осуществления действий, представление или осуществление которых не предусмотрено нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, возникающие в связи с предоставлением государственных и муниципальных услуг (ч. 1 ст. 7).
Таким образом, такие документы (содержащиеся в них сведения) будут запрошены специалистами без участия заявителя в соответствующих органах (организациях) в режиме межведомственного взаимодействия.
Данное правило вступило в силу 1 июля 2012 г. С этого периода Росреестр перешел к межведомственному взаимодействию с исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, организациями, подведомственными указанным органам власти. При этом, если заявитель не желает воспользоваться указанной возможностью, за ним сохраняется право самостоятельного предоставления всех необходимых документов в обычном режиме.
Однако, на практике ситуация обстоит несколько иначе. Росреестр является органом исполнительной власти, который реализует функции по государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним, а также организует единую систему государственного кадастрового учета недвижимости. Вся деятельность Росреестра строго регламентирована нормами ФЗ №-122 и Административным регламентом, т.е. он выполняет функции, напрямую указанные в законе, в строгости с указанными предписаниями.
Из норм действующего законодательства следует правило, что не является преградой или основанием для отказа в проведении регистрационных действий наличие зарегистрированных лиц в жилом объекте. В этой связи возникает справедливый вопрос: какими способами потенциальный собственник может защитить свои права на владение, пользование и распоряжение новым недвижимым имуществом, в случае если он приобрел его с зарегистрированными в помещении лицами? Выходом из вышеописанной ситуации будет являться исключительно судебный порядок решения проблемы, когда новому собственнику придется подавать в судебную инстанцию исковое заявление с требованием о выселении (по необходимости) и снятии с регистрационного учета ответчика.
При этом, следует понимать, что в соответствии со ст. 7 Закона РФ от 25.06.1993 N 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» человека можно снять с регистрационного учета по месту жительства, то есть выписать, только при наличии ограниченного количества случаев, среди которых названо, в т.ч., выселение из занимаемого жилого помещения или признание утратившим право пользования жилым помещением – на основании вступившего в законную силу решения суда. [3]
Приведем в качестве примера случай из судебной практики. Так, при рассмотрении дела № 2-1142/2014 в суде апелляционной инстанции Октябрьского районного суда г. Ижевска, суд установил, что С.А. и М.В. заключили договор купли-продажи, однако ответчик при продаже объекта скрыл, что в спорной квартире зарегистрирован К.В. Росреестр данную информацию в процессе государственной регистрации не выявил.
С.А. в своих исковых требованиях к К.В. просила признать его утратившим право пользования жилым помещением и снять с регистрационного учета.
Важно отметить, что между сторонами были составлены и подписаны договор, передаточный акт. Сделка купли-продажи жилого помещения была зарегистрирована в установленном законом порядке в Управлении Федеральной регистрационной службы по Удмуртской Республике и гражданке С.А. было выдано свидетельство о государственной регистрации права.
Несмотря на продажу квартиры, регистрацию права собственности истца на спорное жилое помещение, К.В. не снимается с регистрационного учета по месту жительства, что побудило С.А. обратиться в суд за защитой своих прав.
В соответствии с ч.2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. В соответствии со ст. 304 ГК РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права хотя бы эти нарушения и не были сопряжены с лишением владения. Таким образом, требование истца о признании ответчика утратившим право пользования спорной квартирой основано на законе.
Суд принял во внимание п.1 ст. 558 ГК РФ, согласно которому, существенным условием договора купли-продажи квартиры, в которой проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование передаваемым жилым помещением. Поскольку законом предусмотрены случаи, при которых переход права собственности на жилое помещение от одного лица к другому не прекращает право пользования определенной категории лиц, не являющихся собственниками этого жилого помещения (например, членов семьи собственника, бывших членов семьи, арендаторов и т.п.), Гражданским кодексом, в частности, пунктом 1 статьи 558, определена необходимость указания этих лиц и их прав на пользование жилым помещением в договоре.
На основании этого, было принято решение исковые требования С.А. к К.В. о признании утратившим право пользования жилым помещением и снятии его с регистрационного учета, удовлетворить. [4]
Нередкими на практике являются случаи, когда лица с целью проживания и дальнейшей постановки на регистрационный учет, заключают с собственниками помещений гражданско-правовые договоры, которые не требуют обязательной государственной регистрации, например, «Договор безвозмездного пользования жилым помещением». И тогда, радость нового собственника от приобретения квартиры может быть омрачена появлением непрошенных гостей, о которых продавец квартиры забудет сообщить, а регистрационный орган, в свою очередь, по тем или иным причинам не проверит информацию о наличии прав третьих лиц на недвижимое имущество.
Важно учитывать, что регистрация права собственности осуществляется компетентными органами в достаточно короткие сроки – в течение 10 рабочих дней. За этот период времени специалисту регистрирующего органа необходимо направить запросы в различные государственные и муниципальные органы, которые также должны своевременно предоставить имеющуюся у них информацию в отношении запрашиваемого недвижимого имущества. Однако, как показывает судебная практика, соответствующая проверка, проводимая регистрирующим органом, не всегда осуществляется в полной мере, что порождает дополнительные трудности непосредственно для покупателя, который сможет восстановить свои нарушенные права только лишь в судебном порядке. При этом, новый собственник вынужден будет потратить не только огромное количество времени, но и произвести значительные финансовые затраты, связанные с участием в судебном процессе.
Одновременно с этим, не стоит забывать и о нарушении прав лица, которое на момент заключения сделки зарегистрировано в жилом помещении и не уведомлено об изменении субъекта собственности. В этой ситуации нужно быть готовым к тому, что суд может своим решением разрешить занимать квартиру зарегистрированному жильцу еще некоторое время, тем самым соблюдая его права и давая возможность найти иное место жительства.
Из вышеизложенного следует, что межведомственное взаимодействие между государственными (муниципальными) органами не всегда может быть эффективным, и потенциальный собственник должен в первую очередь самостоятельно позаботиться о своих правах, и обезопасить при совершении сделки купли-продажи жилого помещения. Для этого, перед подписанием документов, покупателю необходимо удостовериться, что приобретаемая квартира свободна от любых прав третьих лиц, в квартире отсутствуют зарегистрированные лица. Данные сведения могут быть затребованы у продавца в виде следующих документов: расширенной выписки из домовой книги, которая позволит узнать, кто был прописан в квартире со времени постройки дома; справки о лицах, имеющих право пользования квартирой, которая заверяется должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства. Одновременно с этим, право получения данной актуальной информации должно быть предоставлено регистрирующему органу в свободном доступе – онлайн и передано к сведению покупателя – нового собственника.
[1] Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.
[2] Федеральный закон от 27.07.2010 N 210-ФЗ “Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг”.
[3] Закон РФ от 25.06.1993 N 5242-1″О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации”.
[4] Решение Октябрьского районного суда города Ижевска по гражданскому делу № 2-1142/2015 (2-9068/2014), судья Нуриева М.В.
