Юридический клининг

Интересный актив

Бизнесмен (по понятным причинам мы не назовем его имя) приобрел здание в качестве инвестиции.

В один из прекрасных морозных январских дней Бизнесмен принес нам новогодний подарок — сотни страниц документов на Здание. Положил на стол внушительную такую стопку бумаги, многозначительно посмотрел на всю команду практики Недвижимости и произнёс: «Ребята, надо разобраться». Задача максимум – доход от сдачи Здания должен идти регулярно и без проблем. Казалось бы – чего проще – проверить чистоту здания и разобраться с договорами аренды.

Изучив всё, мы взялись за голову – чего тут только не было:

1. Раньше Здание состояло из двух зданий с другим назначением. Была произведена реконструкция Здания. После реконструкции стало одним зданием с другим назначением. А вот по документам почему-то зданий всё равно осталось два.
2. В здании размещалось два арендатора – медицинский центр и гериатрический центр. Хотя вид использования земельного участка допускал размещение только медицинского центра. А вот гериатрический центр не мог там располагаться, поскольку отсутствовал вид использования «для домов социального обслуживания».
3. В Здании есть газовая котельная и газопровод, а это означает, что в Здании находится опасный производственный объект (ОПО), на осуществление деятельности, с которым нужна лицензия. Лицензия была, но оформлена она на прежнего собственника.
4. К Зданию подведены инженерные коммуникации, которые тоже реконструированы, но их реконструкция не учтена в ЕГРН.
5. И небольшая проблема: несоответствия адресов и записей об аренде в ЕГРН.

Да, задача оказалась не такой уж легкой, как показалось нам с первого взгляда. Посидели мы с руками у головы, посмотрели на всё это, глубоко вздохнули и начали делать своё дело.

Наши решения

1. Первый шаг, который мы сделали — начали разбираться с реконструкцией. Нас очень заинтересовало, как так вышло, что в одном здании по документам существует два здания. Каково же было наше удивление, когда мы выяснили, что ранее на первом этаже была парковка. Более того парковка была поставлена на кадастровый учет, как отдельное здание. Остальные четыре этажа выше парковки были отдельным зданием. То есть одно здание было над другим зданием. И эти сведения выдал ЕГРН. После реконструкции вместо парковки появился полноценный первый этаж здания, а само здание стало пятиэтажным.

Но какие сведения остались в ЕГРН после реконструкции?

А вот какие: в ЕГРН провели кадастровый учет изменений Здания, которое занимало верхние четыре этажа и к нему прибавили первый этаж, сделав его пятиэтажным. Но, было ещё на кадастровом учете здание парковки. И как думаете, что с ним стало? Может вы подумали, что его сняли с кадастрового учета, ведь фактически такого здания не существовало. Но это не так, здание оставалось на кадастровом учете. А почему так случилось, никто теперь не расскажет. Делать нечего – нужно это исправлять, ведь наш Бизнесмен платит налог за здание, которое не существует.

Мы обратились к кадастровому инженеру, который приехал на место и попросил показать здание парковки. Вместо него увидел одно целое Здание и никаких парковок. Недоумевая, кадастровый инженер попросил проект реконструкции Здания.

Посмотрел, почитал…

Ещё раз посмотрел на Здание – вдруг показалось, и парковка всё же есть, но нет не показалось.

Подготовил акт обследования, в котором указал, что здание парковки больше не существует, а оно стало частью целого здания.

С этим актом мы пошли в Росреестр с заявлением о снятии здания с кадастрового учета. Росреестр на это дело посмотрел, не поверил и отказал нам. Мы были готовы к такому повороту событий и пошли в суд обжаловать отказ Росреестра. В суде мы, как это всегда бывает в наших спорах с Росреестром, доказали, что он неправ, а несуществующее здание нужно снимать с кадастрового учета. И суд удовлетворил наше требования, признал отказ незаконным и обязал Росреестр снять здание с учета. А после мы добили Росреестр в апелляционной инстанции.

Понимая, что против суда и против нас не попрёшь, Росреестр снял несуществующее здание с учета.

Одна проблема решена.

2. Одним из арендаторов, а вернее субарендатором, был гериатрический центр. Но земельный участок, на котором стоит здание имело вид разрешенного использования для осуществления медицинской деятельности. А для деятельности гериатрического центра нужен вид использования для социального обслуживания. Поэтому нам предстояло дополнить виды разрешенного использования земельного участка.

Тут мы столкнулись с проблемой: земельный участок, согласно градостроительной документации, располагался в зоне, которая не предусматривала вид использования для социального обслуживания. Кажется тупик, ничего не сделаешь, субарендатору придётся съехать. Но мы профессионалы и своем деле лучшие. Мы инициировали внесение изменений в Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) городского округа, в котором находилось Здание, с целью дополнить основные виды разрешенного использования зоны, в которой оно расположено. Местные власти запустили процесс внесения изменений в ПЗЗ, провели публичные слушания по этому вопросу. Мы присутствовали на слушаниях, защитили нашу инициативу и утвердили эти изменения.

Вот так мы для решения нашей задачи изменили ПЗЗ целого городского округа. После внесли изменения в ЕГРН и добавили земельному участку вид разрешенного использования «дома социального обслуживания». Теперь субарендатор мог спокойно продолжить своё дело.

3. В Здании была котельная и лицензия на использование этой котельной была у бывшего собственника Здания. Переоформлять лицензию на Бизнесмена после покупки здания было проблемно и очень дорого. Поэтому мы решили этот вопрос таким образом: оставили прежнего собственника в Здании для обслуживания котельной. И это был настолько сложный и интересный кейс, что мы его решили осветить отдельно и прочитать его вы можете здесь.

Если кратко, то мы передали котельную в аренду прежнему собственнику, сделав его эксплуатирующей организацией, и внесли изменения в реестр опасных производственных объектов.

4. Вернемся к реконструкции Здания. При реконструкции были также реконструированы инженерные сети – водопроводы и канализация. И всё бы ничего, но почему-то изменения не внесли в ЕГРН, а это делать нужно, когда вы проводите реконструкцию. Но раз этого кто-то не сделал ранее, то это сделали мы. И мы снова позвали кадастрового инженера.

Кадастровый инженер приехал на место в один из зимних морозных дней, посмотрел на всё обреченно, развернулся и уехал. Но не потому, что дело гиблое, а потому что нужно было дождаться таяния снегов, ведь предстояло обследовать все подземные сети. Наступила весна, кадастровый инженер приехал снова во всеоружии с полным арсеналом и ушёл исследовать все люки и всё подземелье. Долго проводил измерения инженер, долго сопоставлял их с проектной документацией реконструкции и выдал нам технический план со всеми изменениями коммуникаций. С этим техпланом мы снова обратились в Росреестр, и Росреестр, помня прежние поражения нам, спорить не стал и учел все изменения. Теперь все инженерные сети на месте и по факту, и по документам.

Очередная победа.

5. И вишенка на торте – это бесчисленные нестыковки и ошибки в ЕГРН, которые то и дело появлялись и препятствовали всем нашим усилиям по остальным направления работы. Росреестр не изменял себе и допустил очень много ошибок при внесении записей о Здании в ЕГРН. Это был и адрес, который не соответствовал адресному реестру, и неверные даты аренды по договорам аренды, и перепутанные между собой арендаторы, и перепутанные дополнительные соглашения к договорам аренды, и помещения, которых не существовало. В общем, было очень много, как кажется, мелких недочетов, но эти недочеты не давали проводить другие регистрационные действия и тормозили весь этот огромнейший проект. Но и с этим мы справились и всё исправили, а Росреестр после этого уже запомнил нас в лицо и запомнил навсегда.