Договоры эскроу или условного депонирования распространены уже довольно продолжительное время во всем мире, тогда как в нашей стране упоминание о счёте эскроу возникло с 01 июля 2014 года.
До недавнего времени участники гражданских правоотношений пытались заместить отсутствие договора эскроу внесением средств на депозит нотариуса, использованием банковских ячеек, что не обеспечивало минимализации рисков во взаиморасчетах при заключении сделок.
К примеру, при использовании банковской ячейки банк не несет ответственность не только за её содержание, но и за факт его передачи бенефициару. А что касается внесения денежных средств на депозит нотариуса, то это также несет в себе риски, так как, в отличие от договора условного депонирования, должник во всякое время до получения кредитором денег или ценных бумаг с депозита нотариуса вправе потребовать возврата ему таких денег или ценных бумаг, а также дохода по ним.
В дальнейшем, оценив плюсы договора условного депонирования, отечественный законодатель внес в 2018 году изменения в гражданское законодательство РФ, позволившие использовать данную договорную конструкцию. Перед тем как рекомендовать включение тех или иных условий в договор эскроу, считаем необходимым, его охарактеризовать и указать значение.
Характерными признаками договора эскроу являются следующие:
а. третьей стороной могут выступить физические лица, банки, юридические лица, нотариусы.
Возможность физического лица выступать в качестве эскроу-агента косвенно указана в норме Гражданского кодекса РФ, согласно которой договор условного депонирования прекращается вследствие смерти гражданина, являющегося эскроу-агентом;
б. объектом соглашения могут выступать движимые вещи.
в. договор условного депонирования необходимо нотариально удостоверять, но есть исключения. Так, нотариальное удостоверение не требуется в случаях депонирования безналичных денежных средств и (или) бездокументарных ценных бумаг;
г. после осуществления передачи объекта депонирования эскроу-агенту и в течение всего периода действия соглашения депонент не вправе распоряжаться данным имуществом, если иное не предусмотрено договором;
д. соглашение должно предусматривать срок депонирования имущества, который не должен быть свыше 5 лет;
е. обязательство депонента по передаче бенефициару имущества считается исполненным с момента передачи этого имущества эскроу-агенту.
ё. сторонами может быть заключен договор, на основании которого у эскроу-агента должно быть депонировано имущество, подлежащее передаче сторонами двустороннего договора (взаимное эскроу).
Подытожив вышеуказанное можно заключить, что важной особенностью договора эскроу является то, что обязательство депонента путем передачи вещей бенефициару является исполненным с момента передачи такого имущества эскроу-агенту, выступающему третьей стороной, а также в качестве гаранта сохранности переданного имущества.
Значение института эскроу в российском законодательстве заключается в том, что контрагенты, желающие осуществлять сделки или другие операции с деньгами или иными активами, но неспособные в полной мере оценить риски (связанные с ее проведением), обращаются к незаинтересованному третьему лицу, которому они могут доверить проведение сделки. Такой способ набирает всё большую популярность, о чем говорит внесение законодателем соответствующих изменений в законодательство, связанное с долевым строительством многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.
Так, законодатель решил использовать счет эскроу в правоотношениях, регулируемых Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Участник долевого строительства должен внести денежные средства в счет оплаты своей доли на счет эскроу, открытый в банке, который соответствует критериям, утвержденным постановлением Правительства РФ от 18.06.2018 г. № 697 “Об утверждении критериев (требований), которым в соответствии с Федеральным законом “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” должны соответствовать уполномоченные банки и банки, которые имеют право на открытие счетов эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве”. После представления в банк разрешения на ввод дома в эксплуатацию и сведений ЕГРН, подтверждающих государственную регистрацию права собственности объекта долевого строительства, денежные средства передаются застройщику или используются для погашения кредита.
При заключении договора условного депонирования следует обратить внимание на следующее: существенными условиями, которые необходимо согласовать сторонам договора эскроу, являются предмет договора, а также основания для передачи имущества бенефициару.
а. Предмет договора эскроу составляют взаимные права и обязанности сторон, а именно:
– право депонента передать на депонирование эскроу-агенту имущество в целях исполнения обязательства депонента перед бенефициаром;
– обязанности эскроу-агента обеспечить сохранность депонированного имущества и передать его бенефициару при возникновении указанных в договоре оснований;
– право бенефициара на получение депонированного имущества.
б. Также важным моментом, который необходимо отразить в договоре является условие об основаниях для передачи имущества бенефициару. При составлении данного условия важно учесть, что депонированное имущество передается именно после наступления оснований для передачи имущества бенефициару, в качестве каковых, например, могут выступать предусмотренные договором эскроу действия бенефициара или третьих лиц (в т.ч. и действия по представлению эскроу-агенту документов) либо наступление установленного договором срока или события.
Кроме указанных условий договор условного депонирования может предусматривать обязанность эскроу-агента проверить основания для передачи депонированного имущества бенефициару. Такая проверка может быть выполнена несколькими способами:
- эскроу-агент может проверить документы, представленные бенефициаром и подтверждающие наступление оснований для передачи ему депонированного имущества, по внешним признакам;
- договор эскроу может предусматривать условие об обязанности эскроу-агента самостоятельно проверить наличие оснований для передачи имущества бенефициару. Например, эскроу-агент может выполнить проверку наступления оснований для передачи имущества бенефициару путем получения выписки из Единого государственного реестра недвижимости.
Действующие нормы законодательства Российской Федерации не конкретизируют момент возникновения у эскроу-агента обязанности по проверке наличия оснований для передачи имущества бенефициару, в связи с чем можно предположить, что такая обязанность, в случае если она предусмотрена договором, возникает у эскроу-агента после получения от бенефициара требования о передаче тому депонированных вещей. Договор эскроу может также предусматривать иной порядок и сроки реализации эскроу-агентом своей обязанности по проверке таких оснований.
Также стоит обратить внимание на то, что договор условного депонирования является возмездным и обязательство депонента и бенефициара по уплате вознаграждения эскроу-агенту является солидарным. Поэтому будет не лишним указать порядок предоставления вознаграждения в договоре.
В соответствии с вышеизложенным, договор условного депонирования является гибким соглашением, позволяющим повысить уверенность сторон сделки. Институт эскроу активно развивается в Российской Федерации и в скором времени начнет использоваться всё чаще, так как имеет множество преимуществ по отношению к другим инструментам регулирования гражданских правоотношений.
