На практике расторжение договора аренды может быть не таким простым, как кажется на первый взгляд. При заключении соглашения стороны обычно не уделяют должного внимания условиям о досрочном прекращении обязательств по договору в одностороннем порядке, поэтому в дальнейшем сталкиваются с рядом проблем, некоторые из которых возможно решить только путем обращения в суд.

Способы прекращения правоотношений по договору аренды связаны с тем, относится ли такой договор к срочным или бессрочным соглашениям.

Способы прекращения правоотношений по договору аренды
Вид договора
Бессрочный Срочный
  • в любое время путем уведомления другой стороны за 3 месяца до такого расторжения, если в договоре не указан иной порядок
  • по соглашению сторон;
  • в судебном порядке при условии соблюдения претензионного порядка;
  • в одностороннем порядке по основаниям, указанным в договоре.

При несогласии другой стороны с расторжением договора придется обратиться в суд и понести связанные с этим расходы. Также нужно соблюсти порядок расторжения договора аренды в зависимости от того, имело ли место нарушение обязательств Арендатора или Арендодателя.

Порядок расторжения соглашения при отсутствии иных условий в договоре
Стороны не нарушили свои обязательства по договору Имело место нарушение обязательств по договору
  • Направить предложение о добровольном расторжении договора по соглашению сторон;
  • В случае неполучения обратной связи или отрицательного ответа в течение срока, указанного в письме о расторжении, а при отсутствии такого срока – в тридцатидневный срок, обратиться в суд с требованием о расторжении договора. Соглашение будет расторгнуто с момента вступления в силу решения суда
  • Нужно письменно предупредить такую сторону договора и предложить устранить нарушение в разумный срок.
  • В случае неполучения обратной связи или предоставления отрицательного ответа в течение срока, указанного в предложении, а при отсутствии такого срока – в тридцатидневный срок, обратиться в суд с требованием о расторжении договора. Соглашение будет расторгнут с момента вступления в силу решения суда

Следует обратить внимание при расторжении соглашения в связи с нарушением арендатора обязательств по оплате на следующее:

– при погашении арендатором возникшей задолженности по договору аренды арендодатель имеет право в разумный срок предъявить иск о расторжении договора;

– не предъявление такого требования в течение разумного срока с момента погашения арендатором возникшей задолженности лишает арендодателя права на расторжение договора.

Кроме того, нужно помнить, что в соответствии с нормами законодательства Российской Федерации к существенным изменениям обстоятельств, на которые можно сослаться при расторжении договора аренды, не относится следующее:

  • инфляционные процессы, так как стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем не могли исключать вероятность роста цен в период исполнения сделки;
  • финансовый кризис, так как является объективным обстоятельством и в условиях кризиса оказываются все хозяйствующие субъекты.

Таким образом, при ухудшении положения одной из сторон договора аренды проблематично доказать его существенность и по этой причине расторгнуть договор. В том случае, когда в неблагоприятном положении оказалось большинство участников правоотношений, суды не принимают это в качестве основания для расторжения договора.

Последствия covid-19 в виде неблагоприятной эпидемиологической обстановки в стране, ограничительных мер, режим самоизоляции и т.д. могут быть отнесены к существенным изменениям обстоятельств и признаны основаниями для расторжения договора аренды, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из его существа.

Исходя из выводов, содержащихся в судебных решениях по данному вопросу, связанному с covid-19, основанием для расторжения договора аренды, может выступать отнесение деятельности арендатора к наиболее пострадавшим отраслям. Но если такой договор был заключен после введения ограничительных мер, суд может не признать это основанием для расторжения.

Односторонний отказ от договора может быть

  • указан в условиях договора,
  • не связан с нарушением обязательств,
  • обусловлен обязанностью выплатить определенную денежную сумму.

Формулировка условия может быть указана следующим образом:

Независимо от причин Договор может быть расторгнут в одностороннем порядке одной из Сторон после письменного уведомления другой Стороны не менее чем за 5 дней до дня расторжения (выбрать нужное)

  • Стороны не считают односторонний отказ от договора основанием для взыскания с отказавшейся Стороны возникших в связи с таким отказом расходов и (или) упущенной выгоды у другой Стороны договора.
  • При одностороннем отказе Стороны от договора аренды, такая Сторона обязуется уплатить другой Стороне на основании её письменного требования денежную сумму, равную 100 000 руб. в течение 5 дней с даты предъявления такого требования.

Итак, участникам гражданских правоотношений важно указывать в соглашении порядок расторжения договора в одностороннем внесудебном порядке. Это оградит стороны соглашения от дополнительных затрат и иных неблагоприятных последствий.