Проблема
Клиент произвел реконструкцию здания, после которой в ЕГРН были внесены соответствующие изменения в сведения об объекте недвижимости. Несмотря на то, что помещения, находившиеся в здании, фактически прекратили своё существование в связи с реконструкцией, они не были сняты с кадастрового учета. Сложность заключалась в том, что действующим законодательством не предусмотрена возможность собственника здания после реконструкции в заявительном порядке снять помещения, права на которые не зарегистрированы, с кадастрового учета. Такой порядок предусмотрен только для случаев, при которых происходит одновременное уничтожение здания и помещений в нем.
Решение
В Управление Росреестра были поданы документы для снятия помещений с кадастрового учета с приложением актов обследования, подготовленных кадастровым инженером в связи с реконструкцией здания. Однако государственный регистратор отказал в снятии ввиду того, что в ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» отсутствуют основания для осуществления им данного действия.
Было направлено обращение в территориальное Управление Росреестра с описанием существующей проблемы, однако в ответе государственного органа было указано, что оснований для осуществления учетных действий нет.
Далее юристами было предложено следующее: обращение в суд с заявлением о признании помещений прекратившими существование и обязании Росреестра снять помещения с кадастрового учета, а также написание жалоб в вышестоящие органы.
Суд отказал в удовлетворении требований ввиду неправильно выбранного способа защиты права и необходимости оспаривать решение государственного органа, однако судом не было учтено, что решение регистратора об отказе в снятии помещений с кадастрового учета было вынесено законно и обосновано, а проблема состоит именно в несовершенстве существующего законодательства. Параллельно были подготовлены и направлены жалобы в центральный аппарат Росреестра, его территориальный отдел, а также в Правительство РФ.
Юристами был получен ответ о том, что сведениям о помещениях присвоен статус «архивных» и они были сняты с кадастрового учета в связи с обоснованностью доводов, описанных в жалобах. Кроме этого, в связи с указанием юристов в жалобах на несовершенство существующего законодательство, был получен дополнительный ответ о том, что в ч. 6 ст. 40 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» будут внесены соответствующие изменения – о возможности снятия с кадастрового учета помещений в реконструированном здании без предоставления актов обследования. Таким образом, Юристы добились абсолютно прецедентного положительного решения для Клиента, выявили пробел в существующем законодательстве и способствовали его устранению.
Особенность
– отсутствие нормативного регулирования вопроса по снятию помещений в реконструированном здании (права на которые не зарегистрированы) с кадастрового учета;
– наличие отрицательных первичных ответов государственных органов, судебного решения об отказе в удовлетворении требований;
– отсутствие прецедентов в судебной практике, практике Росреестра.
