Зачастую застройщики, пытаясь переложить бремя расходов на потребителей, добавляют в договоры условия о том, что при уменьшении площади по результатам обмеров БТИ денежные средства, уплаченные за разницу между предполагаемой площадью и фактической, возврату не подлежат, а также добавляют иные условия, ущемляющие права участников долевого строительства. С такими условиями стороне соглашения, чьи права нарушаются, ни в коем случае нельзя соглашаться.

Казалось бы, суд должен вставать на сторону потребителей по искам о признании вышеуказанных условий недействительными, но судебная практика очень противоречива.

Далее предлагаю рассмотреть 2 судебных спора по оспариванию одного и того же условия двух участников долевого строительства, заключивших договоры с ООО «Д-Инвест» на постройку корпуса № 4 гостиницы с апартаментами по адресу: г. Москва, СВАО, Останкинский, Березовая аллея, пересечение с ул. Сельскохозяйственная. Судебные решения, выдержки из которых будут представлены ниже, интересны тем, что по одному и тому же спору два суда г. Москвы вынесли противоположенные решения.

Так, Тимирязевский районный суд г. Москвы рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2470/2018 по иску Я. к ООО «Д-Инвест».

Согласно материалам дела, Я. обратился в Тимирязевский районный суд г. Москвы с иском к ООО «Д-Инвест», в котором, с учетом иных требований, просил признать недействительным второй абзац пункта 4.3.2 договора участия в долевом строительстве от 20.06.2016г.

Согласно абзаца 2 п. 4.3.2 Соглашения, стороны согласовали, что при уменьшении площади Апартаментов по результатам обмеров БТИ на величину, находящуюся в пределах 5% от Проектной площади включительно, застройщик освобождается от обязанности возвратить участнику долевого строительства какие-либо денежные средства.

В своем решении суд отметил недопустимость указания способов определения цены договора, лишающих дольщиков права на соразмерное уменьшение цены в установленных законом случаях, в том числе, при несоответствии объекта долевого строительства условиям договора (а также права на возврат внесенных денежных средств при уменьшении общей площади объекта за всю разницу в площади).

Согласно условиям соглашения, застройщик обязался передать Я. помещение определённой площади, уменьшение которой является отступлениями от условий соглашения. Предусмотренное договором условие о неизменности цены договора при изменении площади квартиры в сторону ее уменьшения противоречит действующему законодательству и ухудшает положение участника долевого строительства как потребителя, ограничивает его право на соразмерное уменьшение цены договора при уменьшении площади объекта долевого строительства.

Суд решил, что абзац второй п. 4.3.2 договора от 20 июня 2016 года в части, устанавливающей, что при уменьшении площади апартаментов по результатам обмеров БТИ на величину, находящуюся в пределах 5% от проектной площади включительно, застройщик освобождается от обязанности возвратить участ6никку долевого строительства какие-либо денежные средства, является ничтожным, т.к. противоречит требованиям закона.

Однако при рассмотрении гражданского дела № 33-17228 Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда при рассмотрении апелляционной жалобы Ш. на решение Басманного районного суда г. Москвы от 22 октября 2018 года решила иначе, несмотря на идентичность условий соглашений Я. и Ш.

Так, согласно материалам дела, 16 мая 2017 года между ООО «Д-Инвест» и Ш. был заключен договор участия в долевом строительстве. Объектом долевого строительства являлись двухкомнатные апартаменты по адресу: г. Москва, СВАО, Останкинский, Березовая аллея, пересечение с ул. Сельскохозяйственная.

Ш. просил суд признать недействительным п. 4.3.2 Соглашения, в соответствии с которым при уменьшении площади апартамента по результатам обмеров БТИ на величину, находящуюся в пределах 5% от проектной площади включительно, застройщик освобождается от обязанности возвратить участнику долевого строительства какие-либо денежные средства.

В своем решении Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда указала, что отказывая в удовлетворении требования истца о признании п.4.3.2 Соглашения недействительным, суд первой инстанции основывал свои выводы на том, что сторонами согласованы все существенные условия договора, четко выражен предмет, а также воля сторон, текст договора стороны подписали добровольно, с содержанием и правовыми последствиями данной сделки были ознакомлены, при этом истец не был лишен возможности отказаться от заключения договора либо обратиться к иному застройщику, условия заключенного договора согласуются с положениями ч. 1 ст. 5 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» применительно к ст. ст. 421, 422, 424 ГК РФ, и не противоречат ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей». Судебная коллегия с вышеуказанным выводом согласилась.

Таким образом, Тимирязевский районный суд г. Москвы и Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда разрешили два похожих по содержанию спора к одному и тому застройщику по-разному, тем самым защитив интересы Я. и нарушив права Ш., что недопустимо.

Кроме вышеуказанного, застройщики могут указать в соглашениях условие о запрете уступки требований без их согласия. Данное условие не противоречит законодательству, но может сильно затруднить для дольщиков заключение договора уступки требований другому лицу. Поэтому необходимо вести переговоры с организациями об исключении таких условий из соглашений.

Случается так, что при наличии таких условий в договоре участия в долевом строительстве регистрирующие органы, вопреки отсутствию согласия застройщика, регистрируют договоры уступки требований, что в дальнейшем не исключает судебных споров.

Так, например, Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда рассмотрела дело N 33-38322/18 от 30 августа 2018 г. по апелляционной жалобе истца ООО “Строитель-плюс” на решение Хорошевского районного суда г. Москвы от 08 мая 2018 года.

В соответствии с материалами дела ООО “Строитель-плюс” обратилось в суд с иском к В.М., ООО “Нетрадиционные технологии и производство” о признании договора уступки прав требования от 10.07.2014 недействительным.

В обоснование заявленных требований истец указал, что 18.12.2013 между ООО “Строитель-плюс” и ООО “Нетрадиционные технологии и производство” был заключен договор участия в долевом строительстве.

10.07.2014 ООО “Нетрадиционные технологии и производство” уступило право требования по указанному договору участия в долевом строительстве В.М., несмотря на соответствующий запрет.

О том, что данная уступка состоялась, истец уведомлен не был, о совершении сделки ему стало известно только в 2017 году.

В материалы дела представлено письмо ООО “Нетрадиционные технологии и производство” N от 02.09.2014 в адрес ООО “Строитель-плюс”, которым ответчик уведомил истца об уступке права требования по договору N от 10.07.2014 в пользу В.М.

На данном письме проставлены номер входящей корреспонденции и дата его получения 13.10.2014.

Отказывая в удовлетворении исковых требований ООО “Строитель-плюс”, суд первой инстанции в оспариваемом решении сослался на пропуск истцом срока исковой давности, ведь рассматриваемый иск предъявлен в суд 29.11.2017.

Таким образом, Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда определила решение Хорошевского районного суда г. Москвы от 08 мая 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу истца ООО “Строитель-плюс” – без удовлетворения.

Подводя итог вышесказанному, можно сделать следующий вывод: с содержанием договора участия в долевом строительстве необходимо знакомиться внимательно и не допускать включения в него ущемляющих условий, так как оспорить такие условия в судебном порядке возможно далеко не всегда.